ซื้อคอนโดเงินเหลือ มาปิดหนี้บัตรเครดิต

ทำแบบนี้ดีไหม หรือถ้าจะซื้อคอนโดเงินเหลือมีอะไรที่ต้องระมัดระวัง

สวัสดีครับผมวิน Guru Living นะครับ  วันนี้เราจะมาคุยกันถึงอีก 1 หัวข้อสำคัญนะครับที่ผมได้รับ การสอบถามเข้ามามากในช่วงที่ผ่านมานี้นะครับนั่นคือเรื่องเกี่ยวกับ “คอนโดเงินเหลือ” ครับ จริงๆแล้วคอนโดเงินเหลือเนี่ยก็ได้รับความนิยมกันมาหลายปีที่ผ่านมาแล้วนะครับไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่อะไรเพียงแต่ช่วงนี้เนี่ย อยากให้ทุกคนรู้ๆกันอยู่ว่าเศรษฐกิจต่างๆไม่ค่อยจะดีนักนะครับ

 

มันเลยมีคำถามหลังไมค์มาหาผมประมาณว่า อยากจะกู้คอนโดเงินเหลือเพื่อมาปิดหนี้บัตรเครดิต , เพื่อมาปิดหนี้รถยนต์ หรือ เพื่อมาจ่ายหนี้ก้อนอื่นแบบนี้สามารถทำได้ไหม  

ดังนั้นวันนี้เนี่ยผมเลยอยากจะชวนทุกคนมาคุยกันว่าตกลงแล้วคอนโดเงินเหลือมันดีหรือไม่ดีกันแน่และมีอะไรที่ต้องระมัดระวังบ้างไหม

คอนโดเงินเหลือคืออะไร?

มาเริ่มกันตั้งแต่ความหมายสำหรับคนที่ยังไม่รู้นะครับว่าคอนโดเงินเหลือคืออะไรครับคอนโดเงินเหลือครับ ถ้าพูดง่ายๆก็คือการที่เราไปกู้เงินธนาคารมามากกว่าราคาที่เราซื้อขายคอนโดหรือบ้านหลังนั้นจริงๆแค่นั้นเองครับยกตัวอย่างง่ายๆเลยนะครับ เช่นเราตกลงที่จะซื้อขายคอนโดกับโครงการในราคาห้องละ 1 ล้านบาทแต่ว่าเราสามารถกู้กับธนาคารได้ 1.5 ล้านบาท ดังนั้นเราจะมีส่วนต่างเงินที่กู้เกินมา 5 แสนบาทตรงนี้แหละครับเขาเรียกว่าคอนโดเงินเหลือ  ซึ่งบางทีก็อาจจะเรียกว่าคอนโดเงินเกินบ้านเงินทอน หรืออะไรก็ว่ากันไปนะครับแต่หลักการก็คือการกู้มาเกินราคาทรัพย์ที่เราไปซื้อขายกันจริงแค่นี้เองครับไม่ได้มีความซับซ้อนอะไร 

เฉพาะฟังแบบนี้หลายคนอาจจะมีคำถามอยู่ในใจใช่ไหมคับว่าอ้าวแล้วทำไมธนาคารเขาถึงยอมปล่อยเงินกู้ให้เกินราคาที่เราซื้อขายจริงกันล่ะ ผมจะอธิบายอย่างนี้นะครับว่าเกณฑ์ในการพิจารณาวงเงินสินเชื่อของธนาคารเนี่ยเขาจะพิจารณาจากราคา 2 ตัวด้วยกันครับว่าเขาจะปล่อยเงินกู้ให้เราเท่าไหร่ 

ราคาตัวแรกคือราคาซื้อขายที่เราตกลงกับเจ้าของโครงการไว้เป็นราคาที่เขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายครับ 

ราคาตัวที่ 2 คือราคาประเมินของธนาคารครับ ซึ่งราคาตรงนี้ธนาคารเขาจะส่งเจ้าหน้าที่หรือไปจ้างบริษัทเพื่อที่จะมาประเมินราคาทรัพย์นั้นว่าจริงๆแล้วทรัพย์นี้เนี่ยควรที่จะมีราคาอยู่ที่เท่าไหร่โดยมีหลักเกณฑ์การพิจารณาอย่างละเอียดครับ

ดังนั้นเมื่อธนาคารรู้ราคา 2 ตัวนี้ราคาซื้อขายตัวนึงกับราคาประเมินธนาคารตัวนึงเขาก็จะเอามาเทียบกันครับว่าตัวไหนน้อยกว่ากันเขาก็จะเอาราคาตัวนั้นมาอ้างอิงเพื่อคิดวงเงินกู้บ้านให้เราครับ

 

ยกตัวอย่างนะครับสมมุติเราตกลงทำการซื้อขายคอนโดกับเจ้าของโครงการในราคา  1 ล้านบาท ซึ่งพอเราไปยื่นธนาคารธนาคารก็ส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินราคาของคอนโดห้องที่เราจะซื้อเขาประเมินราคาได้อยู่ที่ 1.5 ล้านบาท  ซึ่งโดยทั่วๆไปแล้วเกณฑ์การพิจารณาการปล่อยวงเงินสินเชื่อเนี่ยเขาจะเอาราคาตัวพี่น้อยมาคิดคำนวณให้เราครับดังนั้นราคาซื้อขาย 1 ล้านแต่ราคาประเมินได้ 1.5 ล้านบาทธนาคารเขาจะเอาราคาตัวน้อยคือ 1 ล้านบาทมาคำนวณเป็นวงเงินกู้ให้เราครับถ้าเรากู้ได้ 100% เต็มเราก็จะพูดได้ 1 ล้านบาทเต็มวงเงินแค่นี้เองครับ 

 

ถ้าดูแบบนี้มันก็ยังไม่มีท่าทีว่าธนาคารก็จะปล่อยได้เกินวงเงินยังไงถูกไหมครับเพราะยังไงก็แล้วแต่เขาก็จะเอาราคาตัวน้อยเป็นหลักถูกไหมมันก็แทบจะไม่มีโอกาสเลยถูกไหมครับว่าเราจะได้กู้เกินวงเงิน ซึ่งมันจะมีวิธีการทำอยู่ครับวิธีการทำนั่นก็คือราคาที่เราตกลงกับทางโครงการเป็นราคาที่เรารู้กันเฉพาะเรากับคนขายถูกไหมครับ  สมมุติว่ามันคือ 1 ล้านบาทเราก็เก็บไว้ราคานึง  ส่วนราคาที่เราจะไปทำสัญญาจะซื้อจะขายส่งไปให้ธนาคารเพื่อพิจารณาเนี่ยเราก็ใส่ไปอีกราคานึงผมยกตัวอย่างเวอร์ว่าเราก็ใส่ไปว่าราคาซื้อขายเป็นสัก 2 ล้าน และเหมือนเดิมว่าพอธนาคารได้ราคามาราคานึงเขาก็ต้องส่งพนักงานไปประเมินเพื่อให้ได้ราคากลางมาครับและราคาประเมินที่ได้มานั่นก็คือ 1.5 ล้าน 

จากเมื่อกี้ราคาตัวน้อยคือ 1 ล้านบาทเป็นเลขจริงที่เราไปยื่นให้ธนาคารถูกไหมครับแต่พอ มาแบบนี้ตัวเลขค่าน้อยกลับกลายเป็น 1.5 ล้านไปแล้วนะครับดังนั้นเขาก็จะเอา 1.5 ล้านที่เป็นตัวเลขข้าน้อยนี่แหละครับมาคิดคํานวณวงเงินสินเชื่อให้เราถ้าเรากู้ได้ 100% เต็มยอดวงเงินสินเชื่อของเราทั้งหมดก็คือ 1.5 ล้านบาท

 

ซื้อขายกันจริง 1ล้าน กู้ได้ 1.5 ล้านบาท  ได้เงินเหลือมา 500 บาทนี่แหละครับคือคอนโดเงินเหลือคอนโดเงินเกินหรือคอนโดเงินทอนอะไรก็ว่ากันไปครับซึ่งทั้งหมดทั้งมวลนี้ไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ไม่ใช่เรื่องพิเศษอะไรนะครับเป็นเรื่องที่เขาทำกันมานานแล้วแต่ต้องให้ทำความเข้าใจกันนะครับว่าไม่ใช่ว่าคอนโดหรือบ้านทุกโครงการจะทำได้และไม่ใช่ว่าทุกที่ทุกทำเลจะสามารถทำได้นะครับต้องเป็นบางโครงการในบางทำเลที่ราคาประเมิณสูงมากๆเท่านั้นนะครับ 

คอนโดเงินเหลือสามารปิดหนี้ได้ยังไง

ดังนั้นการที่เรามีเงินส่วนเกินจากการกู้ธนาคารมาเนี่ยมันจึงเป็นจุดสำคัญครับพี่เราจะสามารถเอาเงินส่วนนี้ไปทำอะไรอย่างอื่นได้ ซึ่งแน่นอนว่าอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจมากๆเลยนั่นก็คือการเอาเงินส่วนที่เกินมาเนี่ยมาปิดหนี้บัตรเครดิตหนี้สินเชื่อส่วนบุคคลหรือหนี้นอกระบบ หนี้รถยนต์อะไรก็แล้วแต่  ซึ่งโดยทั่วไปแล้วเนี่ยดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านหรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยครับเขาจะเป็นอัตราที่ต่ำครับอยู่ที่ประมาณ 6-7 เปอร์เซ็นต์ต่อปี แต่ดอกเบี้ยของนี่ตัวอื่นๆเนี่ยจะค่อนข้างสูงมากครับบัตรเครดิต 20 เปอร์เซ็นต์ต่อปีสินเชื่อส่วนบุคคลก็ 18-20 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ดังนั้นหลายคนจึงสนใจว่าการที่เรากู้เพื่อที่จะเอาดอกเบี้ยแค่ 6-7 แล้วเอาส่วนต่างมาปิดหนี้ที่มีดอกสูง 18-20 เปอร์เซ็นต์เนี่ยมันน่าสนใจนะ มันอาจจะทำให้เราเคลียหนี้ได้หมดเร็วขึ้นด้วย

 

ทีนี้มาเอาในส่วนที่เป็นความเห็นส่วนตัวของผมบ้างนะครับการที่เราจะซื้อคอนโดเงินเหลือเพื่อที่จะมาปิดหนี้เนี่ยผมขออนุญาตแยกเป็น 2 กรณีนะครับ

 

  1. กรณีแรกคือเรามีความจำเป็นที่จะต้องซื้อบ้านอยู่แล้วหรือวางแผนที่จะซื้อบ้านอยู่แล้วและสามารถกู้เงินเหลือเพื่อที่จะเอาเงินส่วนต่างเนี่ยมาปกปิดหนี้ตัวอื่นที่ไม่จำเป็นและรวมหนี้ก้อนเดียวให้กลายเป็นหนี้บ้านก้อนนั้นเลย   ซึ่งการทำแบบนี้ผมว่าเป็นทางเลือกที่ค่อนข้างจะโอเคมากๆเลยนะครับเพราะว่าเราวางแผนที่จะซื้อบ้านอยู่แล้ว หรือมีการวางแผนที่จะเปลี่ยนที่อยู่แล้วดังนั้นเราก็แค่ไปเลือกโครงการที่สามารถกู้เกินวงเงินได้เพื่อที่จะเอาวงเงินส่วนเกินตรงนี้มาปิดหนี้ก้อนอื่นที่เราคิดว่าดอกมันแพงให้ยุบรวมกันกลายเป็นดอกถูกๆเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยก้อนเดียวแบบนี้ผมว่าเป็นความคิดที่ค่อนข้างโอเคมากๆเลยครับแต่ก็ต้องลองคำนวณเงินผ่อนด้วยนะครับว่าเราสามารถผ่อนชำระต่อเดือนไหวไหม ค่างวดมันหนักเกินความสามารถของเราหรือเปล่าตรงนี้ก็จะมีหลักเกณฑ์อีกเล็กๆน้อยที่จะต้องพิจารณาซึ่งเดี๋ยวผมพูดให้ฟังอีกทีครับ
  2. คือกลุ่มที่ไม่ได้มีแพลนว่าจะซื้อบ้านหรือคอนโดอยู่แล้วและมีหนี้สินอยู่เต็มตัวไปหมดแต่อยากจะกู้คอนโดเงินเหลือเพื่อที่จะลดดอกเบี้ยหรือรวมหนี้ให้มันกลายเป็นก้อนเดียวถ้าเป็นกรณีแบบนี้ผมค่อนข้างที่จะไม่ค่อยเห็นด้วยแล้วก็สนับสนุนเท่าไหร่นักหรอกนะครับ เพราะผมมองว่าการทำแบบนี้มันจะค่อนข้างเป็นการขยายภาระหนี้ของเราให้จากเดิมที่มันนี่ก็ไม่ได้ใหญ่มากให้มันกลายเป็นหนี้ก้อนใหญ่มากๆโอเคความจริงมันก็คือดอกเบี้ยจะถูกลงอันนี้ผมไม่เถียงครับแต่ภาระหนี้ที่คุณจะต้องผ่อนชำระทั้งหมดเนี่ยมันก็เยอะขึ้นด้วยระยะเวลาที่กว่าคุณจะปลดชำระหนี้หมดมันก็ยิ่งน่ากินด้วยทุกคนคงรู้ใช่ไหมครับว่านี่บ้านเนี่ยเขาผ่อนกัน 20 ปีถึง 30 ปีเลยนะครับดังจากที่คุณจะสู้แล้วก็จบมันภายใน 5 ปี 6 ปี คุณกลับต้องยืดระยะเวลาการต่อสู้ไปถึง 30 ปีแบบนี้มันอาจจะทำให้เหนื่อยระยะยาวก็ได้นะครับ

 

ดังนั้นถ้าถามผมนะครับก่อนที่เราจะถามว่าควรจะซื้อคอนโดเงินเหลือมาปิดหนี้ดีไหมผมก็ต้องถามกลับไปว่าคุณมีแผนที่จะซื้อบ้านซื้อคอนโดเพื่อที่จะอยู่อาศัยเองหรือเปล่าครับถ้าคุณมีการวางแผนไว้แล้วว่าคุณจะต้องย้ายที่อยู่แน่ๆนะครับหรือคุณมีความจำเป็นต้องซื้อบ้านซื้อคอนโดเพื่อที่จะสร้างครอบครัวของคุณเองแล้วเนี่ย การที่จะเอาเงินส่วนต่างที่ได้จากการกู้เงินมาปิดหนี้บางส่วนที่ดอกเบี้ยเยอะๆการทำแบบนี้ผมว่าโอเคแล้วก็ไม่น่าเป็นห่วงอะไรมากคับ   แต่ถ้าคุณไม่ได้มีการวางแผนไว้ว่าจะเปลี่ยนที่อยู่พรุ่งนี้บ้านอยู่แล้วและคุณก็มีหนี้อยู่แต่คุณจะไปกู้เพิ่มเพื่อเอาเงินส่วนต่างมาปิดหนี้นอกระบบปิดหนี้ตัวอื่นที่ดอกมันแพงการทำแบบนี้ผมค่อนข้างที่จะไม่ค่อยเห็นด้วยเท่าไหร่นะครับเพราะอย่างที่บอกไปแล้วว่ามันเป็นการขยายภาระหนี้ให้จากเดิมนี่ก็เล็กๆมันหนี้ก้อนใหญ่ขึ้นและระยะเวลาการผ่อนมันก็นานขึ้นด้วยนะครับ และที่สำคัญครับบ้านหรือคอนโดที่ซื้อมาแล้วคุณไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไรจากมันไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยหรือการปล่อยเช่าเพื่อลงทุนถ้าคุณปล่อยไว้เฉยๆมันจะกลายเป็นภาระที่กวนใจคุณแน่ๆครับ

 

โอเคแต่ถ้าเกิดว่าเพื่อนๆบางคนยืนยันว่าฉันอยากจะกู้คอนโดเงินเหลือเพื่อที่จะเอาเงินส่วนต่างไปปิดหนี้หรือเอาไปใช้ทำอะไรก็แล้วแต่ผมคงจะไม่ก้าวก่ายในความคิดเห็นของทุกคนนะครับ เพราะเมื่อกี้ที่ผมพูดไปเนี่ยก็เป็นความเห็นส่วนตัวของผมนะครับพี่ถ้าเป็นผมผมก็คงจะมีวิธีการคิดวิธีการประเมินแบบนี้ถ้าเกิดใครมาถามผมแต่ถ้าใครจะซื้อจริงๆผมเลยอยากจะให้วิธีการดูเบื้องต้นไว้สักนิดนึงแล้วกันนะครับว่าจะซื้อคอนโดเงินเหลือสักห้องนึงเนี่ยจะต้องมีอะไรระมัดระวังบ้างไหม เพื่อที่เราจะเจ็บตัวน้อยที่สุดครับ

  1. สิ่งแรกที่ต้องทำนะครับคือลองคำนวณเงินผ่อนคอนโดห้องนั้นก่อนว่าถ้าเรากู้เงินทั้งหมดแล้วรวมเงินเกินด้วยนะครับเราจะต้องผ่อนชำระธนาคารต่อเดือนเดือนละกี่บาท พอได้เงินผ่อนเสร็จปุ๊บเราก็มาคำนวณว่ารายได้ของเราเท่านี้สามารถจัดการกับรายจ่ายตรงนี้ได้ไหมถ้าได้ก็ ok ครับไม่มีปัญหาอะไรแต่ถ้าไม่ได้ผมว่าตรงนี้ก็พิจารณาดีๆก่อนนะครับเพราะย้ำอีกทีนะคะว่ามีบ้านไม่ได้เป็นกัน 1 – 2 ปีแล้วจบนะครับเป็นกัน 30 ปีนะครับ ซึ่งวิธีการคำนวณเงินผ่อนธนาคารนะครับผมได้ทำคลิป สอนไว้อย่างละเอียดแล้วใน YouTube Channel นะครับสามารถเข้าไปรับชมกันได้ตามลิงค์นี้นะ https://youtu.be/ef26KoWw65khttps://youtu.be/ef26KoWw65k
  2. เรื่องที่ 2 ที่สำคัญมากๆเลยนะครับคือเราจะต้องสำรวจราคาตลาดแถวนั้นด้วยครับก่อนที่เราจะไปซื้อ ทำไมต้องทำแบบนั้นครับคำว่าคอนโดเงินเหลือหมายความว่าเรากู้เกินราคาที่มันควรจะเป็นถูกไหมราคาที่มันควรจะเป็นสมมติมันคือ 1 ล้านบาทแล้วดันไปกู้ 1.5 บาท  ขึ้นมาเป็นการกู้แบบ over price หนะครับ ซึ่งการกู้แบบนี้มันจะมีปัญหาตอนไหนรู้ไหมฮะมันจะมีปัญหาตอนที่คุณกำลังจะขายมันออกไหมครับถ้าคุณกู้คอนโดมา ในราคาที่สูงกว่าตลาดมากๆตอนคุณขายออกคุณจะลำบากมากๆเลยนะครับ ผมยกตัวอย่างเคสจริงให้ฟังเลยนะครับ เคสนี้คือมีคุณพี่ท่านหนึ่งนะครับเขาไปกู้คอนโดเงินเหลือมาที่โครงการนึงละกันนะฮะกู้มาห้องละ 3 ล้านบาทนะครับ  3 ล้านเนี่ยคือวงเงินเหลือแล้วนะครับ แต่พอเขาผ่อนไปซักพักนึงเนี่ยนะครับเขาอยากจะขายออกแล้วแล้วเขาก็ลองไปเช็คราคาตลาดดูนะครับจริงๆแล้วราคาตลาดที่ควรจะเป็นจริงๆเนี่ยมันอยู่ที่ห้องละประมาณ 1.5 ล้านเองนะครับ  ดังนั้นปัญหาก็คือเขากู้มาในราคา 3 ล้านบาทเงินส่วนต่างเขาก็ใช้ไปแล้วที่นี้ถ้าเขาจะขายออกไปเขาจะขายได้แค่ 1 ล้านนิดๆเองดังนั้นมันจะเหลือส่วนต่างอีกตั้ง 1 ล้านกว่าๆที่เขาจะต้องไปคืนให้ธนาคารแบบนี้เขาจะทำยังไงถูกไหมครับซึ่งตรงนี้มันเป็นปัญหาที่น่ากลัวมากๆนะครับและบางโครงการก็ไม่บอกเรานะคับ ซึ่งผมไม่อยากให้ทุกคนไปเจอแบบนี้นะครับดังนั้นสิ่งที่ผมอยากจะขอให้ทุกคนทำนะครับก่อนที่จะซื้อโครงการใดโครงการหนึ่งนะครับช่วยนะฮะไปสำรวจราคาโครงการรอบๆหรือเอาง่ายๆว่าเอาของข้างๆห้องชั้นล่างห้องชั้นบนอะไรก็ได้ครับไปสำรวจราคามาสักนิดนึงก่อนที่จะทำการซื้อนะครับเพราะจะได้ไม่เจอปัญหาแบบนี้นะครับเจอมาที่นี่ไปไม่ถูกเลยนะฮะ
  3. ตรวจสอบความเสี่ยงของตัวเองประเมินความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นระหว่างที่เราถือครองคอนโดห้องนั้นให้รอบคอบนี่เป็นขั้นตอนสุดท้ายที่อยากให้ทุกๆคนค้ำมากๆเลยนะครับว่าอยากให้ประเมินความเสี่ยงอยากให้คิด worse case ไว้ด้วยว่าถ้าเกิดเรื่องพวกนี้จะทำยังไง  หรือมีแผน 1 2 3 ไว้บ้างว่าจะทำอะไรบ้าง เช่นถ้าเกิดว่ารายได้หายไปจะทำยังไงเอาเงินตรงไหนมาสำรองหรือ วางแผนในการชำระเพิ่มต่อเดือนเพื่อให้นี่ก้อนนั้นมันหมดเร็วขึ้น

 

ซึ่งทั้งหมดที่ผมได้พูดมานี้ผมก็คิดว่าจะเป็นประโยชน์บ้างนะครับสำหรับคนที่กำลังสงสัยอยู่ว่าจะซื้อคอนโดเงินเหลือส่วนต่างมาปิดหนี้ดีหรือเปล่ามีอะไรต้องระมัดระวังไหมทั้งหมดที่ผมพูดแบบนี้นะครับเพราะเป็นความเห็นส่วนตัวของผมซึ่งถ้าใครมาถามผมผมก็คงจะให้คำปรึกษาของเขาประมาณที่ผมเล่ามาทั้งหมดนี้ล่ะครับสุดท้ายนะครับอยากให้ระมัดระวังนะครับในการตัดสินใจให้ดีนะครับ อยากไปรีบเชื่ออย่าไปรีบซื้อเพราะใครบอกว่าดีเพราะเขาบอกว่าดี เอาข้อมูลกลับมานั่งคิดกลับมานั่งทำ Research อีกสักทีนึงก่อนที่จะเชื่อแล้วค่อยไปซื้อก็ไม่สายเกินไปนะครับการซื้อบ้านสักหลังการซื้อคอนโดสักห้องเนี่ยเป็นเรื่องใหญ่นะครับย้ำว่าเป็นเรื่องใหญ่มากๆสำหรับคนคนหนึ่ง และผมไม่อยากให้เพื่อนๆฟังผมอยู่ตรงนี้นี่ไปเจ็บเนื้อเจ็บตัวกันนะคับ คิดให้รอบคอบก่อนจะตัดสินใจอะไรลงไปนะครับ “เสียดายดีกว่าเสียเงินนะครับ”