การซื้อบ้านสักหลังหนึ่งต้องถือว่าเป็นเรื่องสำคัญและเรื่องใหญ่มากๆในชีวิตหนึ่งของเรานะครับ เพราะโดยส่วนมากแล้วบ้านถือว่าเป็นรายจ่ายตัวที่ใหญ่แทบจะที่สุดเลยสำหรับทุกๆคน ดังนั้นการวางแผนการเตรียมความพร้อมที่ดี ก่อนที่เราจะซื้อบ้านซักหลังหนึ่งจึงเป็นเรื่องที่สำคัญและจำเป็นมากๆครับ

ซึ่งประเด็นแรกที่เราจะมาคุยกันในวันนี้คือ ฐานรายได้หรือเงินเดือนของเราที่เท่านี้จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ทั้งหมดกี่บาท มีวิธีคิด วิธีคำนวนยังไง และ ธนาคารเอาเกณฑ์อะไรมาพิจารณาให้เราในการปล่อยสินเชื่อบ้าง แล้วตกลงเงินเดือนเท่านี้จะกู้ได้เท่าไร วันนี้ผมจะมาแสดงวิธีคำนวนให้ฟังกันครับ

 

ก่อนอื่นเลยการที่เราจะไปขอสินเชื่อแบงค์ รู้ไหมครับว่าธนาคารเขากลัวอะไรที่สุด สิ่งที่ธนาคารเขากังวลมากที่สุดคือ เราจะไม่คืนเงินเขา หรือ เราจะผ่อนหนี้ของเขาไม่ไหวครับ เพราะจริงๆแล้วถ้าเราผ่อนไม่ไหวสิ่งที่ธนาคารเขาต้องการจากเราจริงๆไม่ใช่ตัวบ้านนะครับ เขาต้องการเงินของเขาคืนครับ  

 

เพราะฉะนั้น ธ จึงจำเป็นจะต้องกำหนดกฎเกณเบื้องต้น สำหรับเพื่อที่จะคัดกรองลูกค้าของเขาว่า ลูกค้าของเขามีความสามารถในการผ่อนไหม ลูกค้าของเขาจะคืนเงินเขาครบไหม ดังนั้นเกณแรกที่ ธ เขาจะดูนั่นก็คือเรามีภาระหนี้อยู่เท่าไร ? 

 

คำว่ามีภาระหนี้อยู่เท่าไร ก็หมายความว่าสมมุติแต่ละเดือนเรามีรายได้เข้ามาเป็นเงินเดือนสักก้อนหนึ่ง ธ เขาก็จะดูว่าเรามีหนี้ตัวอื่นๆที่ต้องผ่อนอยู่ไหม ยกตัวอย่างเช่น หนี้รถยนต์ หนี้บัตรเครดิต หนี้สินเชื่อส่วนบุคคล ถ้ามีเขาก็จะเอาพวกรายจ่ายพวกนี้มาหักกับรายรับก่อน เหลือเท่าไรเขาถึงจะมาดูครับว่าเราจะสามารถผ่อนบ้านไหวในราคาเท่านี้บาท

 

แต่ก่อนหน้านั้นอยากให้ทุกคนรู้จักคำๆนึงที่ธนาคารเขาจะเอาไว้ใช้เป็นเกณนะครับ ธนาคารเขาจะใช้ค่า

Debt Service Ratio(DSR)

ค่านี้คือ สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ครับ  DSR จะสามารถบอกถึงความสามารถของคุณในการชำระหนี้สินที่กู้ยืมมาว่าเรามีความสามารถในการผ่อนคืนธนาคารมากน้อยแค่ไหน  โดย DSR เป็นตัวเลขทางการเงินที่สำคัญที่หลายประเทศในเอเชีย เช่น มาเลเซีย และสิงคโปร์ ได้นำมาใช้ประกอบการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน ไม่ให้สร้างภาระหนี้เกินความสามารถครับ

 

โดยจะมีสูตรคำนวนตามนี้ครับ 

DSR = หนี้ปัจจุบันต่อเดือน / รายได้ทั้งหมดต่อเดือน X 100 

 

ซึ่งถ้าตัวเลข DSR ของคุณสูงนั่นหมายความว่าคุณมีภาระต่อรายได้มากเกินไป ความสามารถในการกู้บ้านของคุณก็จะน้อยลงตามไปด้วยครับ

ยกตัวอย่างสักหนึ่งอย่างเพื่อให้เห็นภาพ

เรามีรายได้ต่อเดือนอยู่ที่เดือนละ 30,000 บาท แต่ละเดือนเรามีภาระผ่อนรถ 7,000 บาท และ บัตรเครดิตอีก 3,000 บาท คำถามคือเรามีสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DSR เท่าไร ?

 

จากสูตร  DSR = หนี้ปัจจุบันต่อเดือน / รายได้ทั้งหมดต่อเดือน X 100 

หนี้ปัจจุบันต่อเดือน = หนี้รถ + หนี้บัตร 

      = 7,000 + 3,000 = 10,000 บาท/เดือน

 

แทนค่าในสูตร = (10,000/30,000) x 100 

DSR = 33%

ดังนั้นภาระหนี้สินต่อรายได้ของเราคือ 33% ครับ

 

ธนาคารแห่งประเทศไทยเขาจึงกำหนดค่า DSR อยู่ที่ 40% ขึ้นมาเป็นค่ามาตราฐานครับ นั่นหมายความว่าถ้า กู้บ้านแล้วผ่อนธนาคารพอเอาเงินผ่อนมาใส่ในสูตร  DSR ของเราจะต้องไม่เกิน 40% ครับ หรือ ถ้าพูดเป็นภาษาบ้านๆแบบให้เข้าใจง่ายๆคือ ถ้าเงินเดือน 100 บาท เราจะผ่อนบ้านได้ไม่เกิน 40 บาทครับ

 

ง่ายๆแค่นี้ดังผมจะคิดออกมาให้ดูคล่าวๆนะครับว่าเงินเดือนสักเท่านี้กู้บ้านได้กี่บาทถ้าเรายึดค่า DSR = 40% เราจะกู้บ้านได้ประมาณเท่าไร

 

วิธีคำนวนคือเราสามารถหาจำนวนเงินที่เราจะกู้ได้คล่าวโดยใช้สูตร

เงินที่เราสามารถกู้ได้  = (DSRxเงินเดือน) – ภาระหนี้อื่นๆ x 150 

ผมกำหนดให้อัตรดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดอายุสัญญาอยู่ที่ 6.5% และ DSR ที่เป็นค่ามาตราฐานของธนาคารเป็น 40% นะคับ

 

ดูแล้วอาจจะยังไม่เคลียไปลองดูตัวอย่างกันครับ

เรามีรายได้ต่อเดือนอยู่ที่เดือนละ 30,000 บาท แต่ละเดือนเราไม่มีภาระอื่นๆ คำถามคือเราจะสามารถกู้บ้านได้ทั้งหมดกี่บาท 

แทนค่าในสูตร

เงินที่เราสามารถกู้ได้  = (DSRxเงินเดือน) – ภาระหนี้อื่นๆ x 150

      = (40% x 30,000) – 0  x 150

      =   1,800,000 บาท

ดังนั้นถ้าเราไม่มีภาระผ่อนอะไรอย่างอื่นเลยเหมือนในตัวอย่างเราจะสามารถกู้ได้ประมาน 1.8 ล้านครับ

 

ซึ่งถ้ามีภาระอื่นๆก็ต้องใส่ลงไปในสูตรเพื่อคำนวนออกมาด้วยนะครับ

ซึ่งตรงนี้ผมจะลองคิดคำนวนเล่นๆให้ดูนะครับว่าถ้าเงินเดือนของเราเท่านี้ และผมถือซะว่าเราไม่มีภาระในการผ่อนส่งอะไรเลยเราจะสามารถกู้บ้านได้เท่าไรบ้างนะครับถ้าเราใช้สูตร 

  • เงินเดือน 15,000 บาท   สามารถกู้ได้ 900,000
  • เงินเดือน 20,000 บาท   สามารถกู้ได้ 1,200,000
  • เงินเดือน 30,000 บาท   สามารถกู้ได้ 1,800,000
  • เงินเดือน 40,000 บาท   สามารถกู้ได้ 2,400,000
  • เงินเดือน 50,000 บาท   สามารถกู้ได้ 3,000,000
  • เงินเดือน 100,000 บาท   สามารถกู้ได้ 6,200,000

 

ซึ่งต้องย้ำอีกทีนะครับว่านี่เป็นตัวเลขในการประมาณการคล่าวๆ วงเงินจริงๆที่เราจะได้รับอาจจะขึ้นอยู่กำ ข้อกำหนดและเงื่อนไขของธนาคารนั้นๆ อาจได้มากกว่าหรือน้อยกว่าข้อมูลที่ผมบอกไปก็จะอยู่ที่ประมานราวๆนี้ครับ

 

 

แล้วตัวเลขที่ผมพูดมาเนี่ยมันแม่นยำหรือมันเชื่อได้แค่ไหนกันเชียว

 

ผมต้องบอกว่าตัวเลขที่ผมพูดมาในคลิปนี้เอามาจากสูตรและตัวเลขมาตราฐานที่ทางธนาคารเขาได้กำหนดขึ้นมาเป็นเกณครับ ทั้งค่า DSR=40% ผมก็ไม่ได้สมมุติขึ้นมาเองดังนั้นเลขพวกนี้ค่อนข้างเชื่อถือได้ในระดับนึงเลยครับ ซึ่งผมเคยได้พูดตัวเลขพวกนี้ไปบ่อยก็จะมีเพื่อนๆในเพจบางคนแย้งมาว่า ไม่จิงหรือเปล่า มั่วหรือเปล่าเขาเงินเดือน 12,000 เขากู้ได้ตั้ง 2 ล้าน เขาเงินเดือน 15,000 เขากู้ได้เกือบ 3 ล้านก็ว่ากันไป 

 

ในส่วนนี้ถ้าถามในมุมมองผม ผมก็ต้องยินดีด้วยนะครับที่คุณกู้ได้วงเงินเยอะ แต่ในใจจิงๆคือค่อนข้างเป็นห่วงครับ เพราะวงเงินที่คุณกู้ได้เยอะมันจะมาคู่กับ “ภาระการผ่อนชำระต่อเดือน” ที่สูงขึ้นไปครับ ซึ่งถ้าเราคำนวนจากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของเราตอนนี้ ถ้ากู้บ้านสัก 1 ล้าน ผ่อน 30 ปี คิดอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยทั้งสัญยาประมาน 6-7 % เราจะต้องผ่อนธนาคารอยู่ที่ ล้านละ 7,000 บาทครับ

 

ดังนั้นถ้าคุณบอกว่า คุณเงินเดือน 15,000 คุณกู้บ้านได้ 2 ล้าน คุณต้องผ่อนต่อเดือนประมาณ 14,000 บาท ….ซึ่งถ้าหักเงินเดือนแล้วคุณจะเหลือเงินกินใช้ประมาน 1,000 บาท ซึ่งผมคิดว่ามันหนักมากเลยนะครับ

หรือถ้าคุณบอกว่าผ่อนช่วงสามปีแรกดอกเบี้ยถูก ไม่ได้จ่ายเยอะอย่างผมบอก แล้วคำถามคือเราจะไม่เผื่อความปลอดภัยไว้สักนิดเลยหรอครับ

ซึ่งตรงนี้ผมขอออกตัวว่าเป็นมุมมองและความเห็นส่วนตัวของผมนะครับ ผมคงจะไม่ห้ามหรือไม่ว่าหากเพื่อนๆบางคนจะกู้ให้ได้เยอะมากๆจริงๆ แต่ถ้าให้ผมเตือนเพื่อนหรือคนที่ผมรู้จักซึ่งผมถือวา่ทุกคนที่ฟังผมอยู่ตอนนี้เนี่ยเป็นเพื่อนผม ผมก็อยากจะบอกว่าเราควรมองเผื่อเรื่องพวกนี้ไว้สักนิดนึง บางอย่างเอาให้กำลังดีกับฐานะให้กำลังดีกับกำลังของเราก็ได้นะครับ เพราะเวลาเจ็บเจ็บหนักจิงๆนะครับ หวังดีครับ 

…………………………………………………………………………..
– Mail : gurulivingth@gmail.com
…………………………………………………………………………..

 

 

#ซื้อบ้าน #กู้ซื้อบ้าน #ผ่อนบ้าน #guruliving