ประเภทของโฉนดที่ดินมีกี่แบบกันแน่ แต่ละแบบมีความแตกต่างกันยังไง โฉนดแบบไหนซื้อขายได้แบบไหนซื้อขายไม่ได้ โฉนดแบบไหนเราเป็นเจ้าของจริงๆ แบบไหนเราเป็นแค่เจ้าของกรรมสิทธิ์ วันนี้เราจะมาคุยกันครับ

สวัสดีครับจะมาคุยกันถึงหัวข้อที่มีความสำคัญมากๆนะครับสำหรับคนที่กำลังจะซื้อขายบ้านหรือที่ดินนะครับ เรื่องนี้ก็คือเรื่องของประเภทโฉนดที่ดินครับ หลายคนอาจจะยังไม่ทราบนะครับว่าจริงๆแล้วที่ดินแต่ละแบบอะครับจะมีการถูกแยกถูกแบ่งการใช้งานออกเป็นแต่ละส่วนตามพื้นที่ หรือ ตามข้อกำหนดต่างๆครับ ซึ่งที่ดินบางประเภทเราสามารถถือครองสร้างบ้านและเป็นเจ้าของกันได้แบบ 100% ครับอย่างเช่นที่ดินในตัวเมืองต่างๆที่เราอยู่อาศัยกันตอนนี้ครับเรามีกรรมสิทธิ์ในนั้น 100% แต่มันก็จะมีที่ดินอีกบางประเภทเหมือนกันครับที่เป็นที่ดินที่เราได้แค่เป็นผู้ ใช้สิทธิ์บนที่ดินผืนนั้นเฉยๆแต่เราไม่ใช่เจ้าของหรือ เราได้แค่ทำประโยชน์บนที่ดินผืนนั้นเฉยๆ 

 

และที่สำคัญคือไม่ใช่ที่ดินทุกแบบนะครับที่จะสามารถซื้อขายแลกเปลี่ยนจำนองหรือขายฝากกันได้  ดังนั้นมันจึงสำคัญไงครับว่าเราควรที่จะรู้ข้อมูลพวกนี้ไว้ก่อนว่าแบบไหนที่ซื้อขายได้แบบไหนซื้อขายไม่ได้ เพื่อแบบเผื่ออนาคตเราอยากจะไปหาซื้อที่ลงทุน เราจะได้รู้วิธีการดูไม่ให้โดนเขาหลอกเอาครับ

เริ่มตั้งแต่ประเภทของโฉนดก่อนเลยนะครับโฉนดเนี่ยถ้าเราแบ่งแยกตามกฎหมายแล้ว จะแบ่งออกมาได้ดังต่อไปนี้ครับ

  1. โฉนดที่ดิน(น.ส.4): ตราครุฑสีแดง
  2. โฉนด น.ส. 3 ก:ตราครุฑสีเขียว 
  3. เอกสารที่ดิน น.ส.3 : ตราครุฑสีดำ
  4. เอกสารที่ดิน ส.ป.ก. 4-01

ซึ่งจิงๆหลักการสังเกตที่ง่ายๆนั่นก็คือให้ดูที่ตราครุฑครับ โฉนดแต่ละประเภทจะมีครุฑที่สีแตกต่างกันออกไปซึ่งเดี๋ยวเรามาดูความหมายของโฉนดแต่ละประเภทกันดีกว่าครับ

 

แบบแรกคือโฉนดที่ดินทั่วไป โฉนดที่ดิน(น.ส.4) ครุฑแดง 

ประเภทแรกนี้คือพวกโฉนดที่อยู่อาศัยทั่วๆไปครับที่คนส่วนใหญ่ครอบครองถือครองกัน ถ้าเป็นบ้านหรือที่ดินจะเรียกว่า น.ส.4 ส่วนถ้าเป็นคอนโดจะเรียกว่า กรรมสิทธิอาคารชุด อ.ช. 2 ครับ

โฉนดตัวนี้

  • ผู้ถือครอง มีกรรมสิทธิ์ 100% ซื้อ-ขายได้
  • มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ รู้ตำแหน่ง เนื้อที่ ขอบเขตชัดเจน
  • ส่วนใหญ่โฉนดในตัวเมืองเกือบทั้งหมดจะเป็นครุฑแดง
  • โฉนดบางฉบับเรียกว่า โฉนดหลังแดง จะเป็นเอกสาร นส.4 ระบุด้านหลังว่า ห้ามโอนภายใน 5-10 ปี
  • สิ่งที่ควรระวัง หมดสิทธิ์ครอบครอง เมื่อผู้อื่นครอบครองอย่างเปิดเผยติดต่อกัน 10 ปี .

เป็นเอกสารทางที่ดินที่ใช้กันเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล  โฉนดที่ดินนั้นออกโดยกรมที่ดิน  บนโฉนดที่ดินจะระบุเลขที่โฉนด และที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่ในตำบลหรือแขวง อำเภอหรือเขต และจังหวัดใด  ระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนแรก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนปัจจุบัน โฉนดที่ดินจะบอกรายละเอียดของที่ดิน เช่น ขนาดเนื้อที่ ณ วันที่ออกโฉนด รูปร่าง ลักษณะของที่ดิน ความกว้าง ความยาว แนวเขตที่ติดต่อกับที่ดินโดยรอบ และเลขหลักหมุดที่ดิน และส่วนของที่ดินซึ่งติดกับทางหรือถนนสาธารณะ นอกจากนี้บนโฉนดยังเก็บประวัติการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย เช่น การขาย ขายฝาก จำนอง เซ้ง แบ่งแยก รวมไปถึงการให้หรือรับมรดก สามารถตรวจสอบข้อมูลโฉนดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดิน

เดี๋ยวคนที่มีคอนโดจะน้อยใจนะครับผมจะขอขยายความหนังสือแสดงกรรมสิทธิหรือ อ.ช. 2 กันบ้างนะครับ

หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ อ.ช. 2 เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดินเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด (คอนโดมิเนียม)  มีลักษณะคล้ายกับโฉนดที่ดิน นส4 โดยบนเอกสาร จะแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ได้แก่ เนื้อที่ของที่ดินที่อาคารชุดตั้งอยู่ ชั้นที่ห้องชุดตั้งอยู่ ขนาดพื้นที่ใช้สอยในห้องรวมพื้นที่ระเบียง แผนผังและรูปแบบของห้อง ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดาน และที่จอดรถ รวมไปถึงสิทธิต่อทรัพย์สินส่วนกลางและรายการเพิ่มเติมอื่น ๆ ซึ่งคุณสมบัติกรรมสิทธิต่างๆจะคล้ายกับ นส4 ครับ

เอกสาร (น.ส.3ก.) ครุฑเขียว 

ตัวนี้จะแตกต่างออกมาจากครุฑแดงแล้วครับ เพราะอันนี้จะเป็นเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ นั่นหมายความว่าเราไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิบนที่ดินผืนนั้นนะครับแต่เรามีสิทธิในการทำประโยชน์ในที่ดินผืนนั้นเช่น ทำไร่ ทำนา ทำสวน ทำประมง อะไรก็ว่ากันไป 

ซึ่งเอกสารฉบับนี้

  • เป็นเอกสาร ไม่ใช่โฉนดที่ดิน
  • เป็นหนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าเราได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นๆ
  • มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ รู้ตำแหน่ง เนื้อที ขอบเขตชัดเจน
  • คุณสมบัติใกล้เคียงกับโฉนด ซื้อ-ขาย จำนองธนาคารได้ และสามารถไปยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้ในอนาคต (ครุฑแดง)
  • หมดสิทธิ์ครอบครอง เมื่อผู้อื่นครอบครองอย่างเปิดเผยติดต่อกัน 1 ปี .

สรุปอีกทีนะครับ นส3ก หรือครุฑเขียวเป็นเอกสารที่แสดงสิทธิการใช้ประโยชน์บนที่ดินผืนนั้นๆ  ซึ่ง นส3ก เนี่ยจะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทราบเนื้อที่ ทราบตำแหน่งกันชัดเจน

 สามารถขอออกโฉนดครุฑแดงได้ และสามารถซื้อ-ขาย-โอนได้ แต่ต้องมีการรังวัดที่ดิน และรอประกาศจากราชการ 30 วัน ครับแต่นะครับต้องระวังไว้นิดนึงนะครับว่าถ้าเกิดว่าที่ดิน นส3ก ไปทับพื้นที่ป่าจะไม่สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดแดงได้นะครับและจะไม่สามารถเข้าแบงค์ได้ด้วยนะครับ เรื่องนี้ต้องระวังให้ดีเลยนะคับซึ่งถ้าผมแนะนำคือก่อนจะซื้อให้ลองเอาหน้าโฉนดไปตรวจกับที่ดินก่อนนะครับว่ามีการทับซื้อนพื้นที่ป่าหรือสามารถแปลงโฉนดได้ไหมครับ

เอกสาร (น.ส.3) ครุฑดำ

เอกสารตัวนี้จะคล้ายๆกับเอกสาร นส3ก เมื่อครู่ที่เราได้คุยกันมาแล้วครับ ส่วนมาแล้ว นส3 จะเป็นที่ดินเพื่อใช้ในการเกษตรเป็นหลักครับ

ครุฑดำ

  • เป็นหนังสือรับรองจะแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองของเจ้าของ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ (น.ส./น.ส.3ข.)
  • ไม่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ไม่มีการกำหนดที่ดินชัดเจน
  • ซื้อขายได้ แต่ต่องรังวัดที่ดินและรอประกาศจากทางการ 30 วัน
  • หมดสิทธิ์ลงเมื่อผู้อื่นครอบครองติดต่อกัน 1 ปี

โดยสรุปแล้วที่ดิน นส3 ชนิดนี้จะไม่มีการรางวัด ไม่มีการอนุมัติภาพจากดาวเทียม โดยเอกสารนี้จะออกโดยนายอำเภอท้องถิ่น และจากที่บอกไปว่าไม่มีการระวาง รังวัดที่ชัดเจน ดังนั้นขนาดที่ดินจริงจึงอาจไม่ตรงกับเอกสารครับ  นั่นเป็นเหตุผลที่ว่าที่ดินประเภทนี้เวลาเอาไปหลักทรัพย์ค้ำประกันหรือเอาไปซื้อขาย ราคาจึงไม่สูง เพราะขาดความน่าเชื่อถือกว่า สองตัวด้านบนครับ ทั้งเรื่องของขนาด และ กรรมสิทธิ

 

ตัวสุดท้ายครับ เอกสาร ส.ป.ก.4-01 

เอาตัวย่อสักนิดก่อนนะครับเพาะแปลกกว่าเพื่อน สปก = สำนักงานปฎิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม

 เป็น หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร เพื่อที่จะให้เกษตรกรมี่ที่ทำมาหากิน มีที่ทำการเกษตรครับ ซึ่งเป็นเพียงการถือครองที่ดินเพื่อทำประโยชน์เท่านั้น ขีดเส้นว่าเพื่อการทำประโยชน์เท่านั้น ดังนั้นจึงทำให้ผู้ถือครองจะไม่ได้กรรมสิทธิในที่ดิน และไม่สามารถขายหรือโอนได้ครับ

และย้ำอีกทีนะครับว่า ที่ดินประเภทนี้เพื่อการเกษตรเท่านั้น ดังนั้นผู้ถือสิทธิบนที่ดินจะไม่สามารถทำกิจการอื่นๆนอกจากการเกษตรบนที่ดินผืนนี้ได้ครับ

ที่ดิน  ส.ป.ก.4-01  ไม่สามารถซื้อขายแลกเปลี่ยนได้ก็จริงแต่ สามารถตกทอดเป็นมรดกได้ครับ  ทั้งนี้หากผู้ที่ถือครองขาดคุณสมบัติหรือฝ่าฝืนกฎระเบียบ รวมถึงเสียชีวิตและไม่มีผู้มารับมรดกตกทอด ก็จะหมดสิทธิในการถือครองไป

และที่สำคัญครับที่ดิน สปก นี้ไม่สามารถแปลงเป็นโฉนดได้นะครับดังนั้น มันทั้งซื้อขายไม่ได้และมันแปลงไม่ได้อีก ผมจึงแนะนำว่าให้ห่างๆมันไว้ดีกว่านะครับและสำหรับคนที่กำลังจะหาซื้อที่เพื่อลงทุนหรือเพื่อธุรกิจผมก็อยากให้ระวังที่ดินประเภทนี้ไว้ด้วยก็ดีนะคับ 

เอาหละครบเราก็ได้ทราบประเภทของที่ดินแต่ละแบบกันไปแล้วผมหวังอย่างยิ่งว่าจะเป็นประโยชน์สำหรับคนที่ไม่เคยรู้มาก่อนหรือคนที่กำลังจะซื้อขายที่นะครับ 

ถ้าให้สรุปหลังจากจบคลิปนี้สิ่งที่ผมอยากสรุปง่ายๆให้สำหรับมือใหม่ทุกๆคนคือ ถ้าเราจะซื้อที่ดินสักแปลงเนี่ยเอาเป็น นส4 หรือ นส3ก สองแบบนี้แล้วกันนะครับคือครุฑแดงกับครุฑเขียวครับ เอาง่ายๆแบบนี้เลยละกันครับ

สุดท้ายนี้ ก่อนที่เราจะซื้อขายที่เราสามารถนำเอาตัวเอกสารไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินก่อนได้นะครับว่า หนึ่งเนี่ยสามารถซื้อขายได้ไหม สามารถออกโฉนดได้ไหม เพราะถ้าเป็นเรื่องที่ดินเนี่ยมันค่อนข้างจะมีความซับซ้อนมากครับถ้าจะเอาชัวเนี่ยเชื่อผมนะครับ เอาสำเนาหน้าโฉนดไปคุยกับที่ดินก่อนเพื่อความชัวร์ครับ

 

……………………………………………………………………………
– Mail : gurulivingth@gmail.com
…………………………………………………………………………..

#ที่ดิน #โฉนดที่ดิน #โฉนด #ครุฑแดง #ซื้อที่ดิน