สวัสดีครับ วันนี้เราจะมาคุยกันในอีกหนึ่งหัวข้อที่ได้รับความสนใจกันเป็นอย่างมากนะครับว่าการที่เราไปโอนบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ณ กรมที่ดินเนี่ยเราจะมีค่าใช้จ่ายอะไรที่เราต้องเสียบ้างในฐานะทั้งเราเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขายก็ตาม วันนี้ผมจะมาอธิบายค่าใช้จ่ายทุกๆอย่างโดยละเอียดเลยครับ

ก่อนอื่นเลยค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดินหากว่าเรามีการซื้อขาย บ้าน คอนโด หรือที่ดินกันจะมี 5 ตัวหลักๆครับคือ

  1. ค่าธรรมเนียมการโอน
  2. ค่าจดจำนอง
  3. ค่าอากรแสตมป์
  4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
  5. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ตัวอย่างการคำนวณ

นาย A ทำการขายบ้านให้นาย B โดยมีราคาซื้อขายอยู่ที่ 2,500,000 บาท และบ้านมีราคาประเมินกรมที่ดินอยู่ที่ 2,800,000 บาท โดยนาย A ถือครองบ้านหลังนี้มาแล้ว 2 ปี (มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี) และนาย B กู้สินเชื่อจากธนาคารในวงเงินเต็มจำนวน 2,500,000 บาท คำถามคือจะมีค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดินอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายจะมี 5 ตัวหลักๆดังต่อไปนี้ครีบ

  • ค่าธรรมเนียมการโอน
  • ค่าจดจำนอง
  • ค่าอากรแสตมป์
  • ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
  • ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เรามาดูกันแต่ละตัวเลยครับ ในที่นี้ราคาเราคิดจากราคาขายหรือราคาประเมิณแล้วแต่ราคาไหนมากกว่าเอาราคานั้นครับ ในที่นี้เราใช้ 2,800,000 บาท ที่เป็นราคาประเมินครับ

1.ค่าธรรมเนียมการโอน คิด 2%

จากราคาประเมิน 2,800,000 x 2% = 56,000 บาท

โดยปรกติแล้วค่าธรรมเนียมการโอน จะแบ่งกันรับผิดชอบคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แล้วแต่ตกลงตามหน้าสัญญาครับ

2.ค่าจดจำนอง คิด 1%

ของวงเงินสินเชื่อที่เราไปขอจากธนาคาร 2,500,000 x 1% = 25,000 บาท

ค่าจดจำนองทางผู้ซื้อต้องเป็นผู้จ่าย

 

3.ค่าอากรแสตมป์

คิดเป็น 0.5%ของราคาประเมิณ 2,800,000 x 0.5% = 14,000 บาท

แล้วแต่ตกลงกันหน้าสัญญาว่าจะให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายชำระ

4.ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ในกรณีที่มีชื่อในทะเบียนบ้าน 1 ปีหรือถือครองบ้านมาแล้วเกิน 5 ปี เราจะเสียแค่ค่าอากรแสตมป์ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะครับ แต่ถ้าเสียโดยปรกติผู้ขายจะต้องเป็นคนเสียภาษีธุรกิจเฉพาะครับ

5.ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

  • 5.1 เงินได้ ในกรณีนี้เราเลือกใช้ราคาที่มากที่สุดระหว่าง “ราคาขายหน้าสัญญา” กับ “ราคาประเมิณกรมที่ดิน” ในโจทย์นี้เราได้ได้ราคาทรัพย์ที่ 2.8 ล้านบาทครับ

  • 5.2ค่าลดหย่อนตามปีที่ถือครอง ในกรณีนี้เราถือครอง 2 ปีดูจากตารางเราต้องคิดรายได้เป็นร้อยละ 84 ของเงินได้(ราคาประเมิน)

    ค่าลดหย่อน = เงินได้ x 84%
    = 2,800,000 x 84%
    = 2,352,000 บาท

    มูลค่าที่จะนำมาคิดภาษี = เงินได้ – ค่าลดหย่อน
    = 2,800,000 – 2,352,000
    = 448,000 บาท

  • 5.3 หารจำนวนปีที่ถือครอง = มูลค่าที่จะนำมาคิดภาษี / 2 (ถือครองมา 2 ปี)
    = 448,000 / 2 = 224,000 บาท
  • 5.4 อัตราภาษีเงินได้ (ต่อปี) นำเงิน 224,000 มาดูในช่องอัตราภาษีเงินได้ว่าเราอยู่ช่องไหนครับ ในที่นี้เราต้องเสียในช่วง ช่วงแรก 1 – 300,000 บาท อัตราภาษี 5% 224,000 x 5% = 11,200 บาท

    ดังนั้นอัตราภาษีเงินได้แต่ละปีคือ 11,200 บาท ต่อปี

ขั้นตอนสุดท้ายคือเอาจำนวนปีที่ถือครองเข้าไปคูณกับภาษีที่ต้องเสียในแต่ละปีจะได้เป็น 11,200 x 2(จำนวนปีที่ถือครอง)

ดังนั้นภาษีเงินได้ที่ผู้ขายต้องจ่ายคือ 22,400 บาท

 

จากโจทย์กำหนดจะเห็นว่าค่าใช้จ่ายต่างๆในกรมที่ดินจะมีดังนี้

  1. ค่าธรรมเนียมการโอน 56,000 บาท
  2. ค่าจดจำนอง 25,000 บาท
  3. ค่าอากรแสตมป์ 14,000 บาท
  4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่เสีย
  5. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 22,400

ถ้าจนถึงตอนนี้ใครยังงงอยู่ไม่เป็นไรนะครับ เพราะสุดท้ายตัวเลขพวกนี้กรมที่ดินเขาจะคิดคำนวนออกมาให้เราครับ เพียงแต่ว่าถ้าเราสามารถคำนวนตัวเลขเหล่านี้ได้ก่อน จะทำให้เราสามารถรู้รายจ่ายที่กำลังจะเกิดขึ้น พร้อมเตรียมรับมือ วางแผนหารายได้มารองรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ครับ

…………………………………………………………………………..
– Mail : gurulivingth@gmail.com
…………………………………………………………………………..

#ค่าใช้จ่ายกรมที่ดิน #ค่าใช้จ่ายโอนบ้าน #คำนวณค่าใช้จ่ายกรมที่ดิน #ค่าใช้จ่ายกรมที่ดินคิดยังไง #ค่าใช้จ่ายโอนที่ดิน #ค่าใช้จ่ายโอนคอนโด #ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน #ค่าใช้จ่ายโอนบ้านมือสอง #ค่าใช้จ่ายโอนบ้านมือหนึ่ง