ภาษีที่ดินใครที่ต้องเป็นผู้เสียภาษี ภาษีตัวนี้จัดเก็บโดยหน่วยงานไหน ทำไมต้องเก็บภาษีตัวนี้ และ เสียในอัตราภาษี วันนี้เราจะมาคุยกันถึงทุกประเด็นที่คุณควรรู้เกี่ยวกับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีผลเริ่มบังคับใช้ใน ปี 2563 นี้ครับ

ก่อนอื่นเลยคำถามว่าภาษีที่ดินใครเป็นคนเสีย แน่นอนครับว่าคนที่เสียภาษีต้องเป็นคนที่มีที่ดินครอบครองอยู่ครับไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ตามครับ พูดง่ายๆว่าถ้าคุณไม่ได้ครอบครองที่ดิน บ้าน หรือ คอนโด คุณก็ไม่ต้องกังวลไปครับเพราะว่าคุณไม่ต้องภาษีตัวนี้แน่นอนครับ

 

คำถามคือภาษีตัวนี้ใครเป็นผู้จัดเก็บ ภาษีตัวนี้จะถูกจัดเก็บองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเช่น เทศบาลหรืออบต เพื่อนำไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่น ทั้งหมด โดยไม่ต้องนำส่งเป็นรายได้ของรัฐบาลครับ

 

หลายคนอาจจะยังสงสัยนะครับว่าทำไมต้องเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีตัวนี้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีประเภทใหม่ที่จะนำมาใช้ ทดแทนการจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ ที่มีการจัดเก็บมาในช่วงก่อนหน้านี้ครับซึ่งวันนี้เราจะมาคุยถึงรายละเอียดทุกเรื่องที่คุณควรรู้เกี่ยวกับภาษีที่ดินครับ

 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในตอนแรกมีผลบังคับใช้เริ่มเก็บตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 แต่ได้มีการเลื่อนระยะเวลาการเก็บไปเป็นเดือนสิงหาคม 2563 ทำให้เรามีเวลาในการเตรียมความพร้อมและศึกษาทำความเข้าใจภาษีตัวนี้มากขึ้นครับ

 

ก่อนอื่นเลยภาษีที่ดินคิดคำนวนจากอะไร การจัดเก็บภาษีจะคำนวณจาก มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และ การใช้ประโยชน์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น การใช้งานของที่ดินนั้นแบ่งเป็น 4 ประเภทหลักและมีการคิดอัตราภาษีที่แตกต่างกันดังนี้ครับ

 

1.ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม 

อัตราที่เราจะต้องเสียภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรคือ

  • มูลค่า 0-75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.01% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 100 บาท
  • มูลค่าเกิน 75-100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 300 บาท
  • มูลค่าเกิน 100-500 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 500 บาท
  • มูลค่า เกิน 500-1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.07% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 700 บาท)
  • มูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 1,000 บาท)

กรณีเป็นบุคคลธรรมดา

  • ไม่ต้องเสียภาษีใน 3 ปีแรกที่กฎหมายบังคับใช้
  • ปีที่ 4 เป็นต้นไป ได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรก/เขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นใน
  • ส่วนที่เกินคิดตามอัตราภาษีจริง

ดังนั้นสำหรับคนที่มีที่ดินเพื่อการเกษตรไม่ต้องตกใจไปนะครับ ในช่วง 3 ปีนี้เราจะได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างครับและหลังจากปีที่ 4 เป็นต้นไปถ้ามูลค่าที่ดินเรายังไม่เกิน 50 ล้านเราก็ไม่ต้องเสียที่ดินอีกเช่นเคยครับ ณ ตอนนี้ถ้าไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงนะครับ เราต้องดูประกาศกันต่อไปว่าจะมีการีเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้าง

 

แล้วพิจารณาอย่างไรหละว่าที่ดินตรงนี้เป็นที่ดินเพื่อการเกษตร

ตรงนี้เป็นอีกหนึ่งหหัวข้อที่น่าสนใจมากเลยครับว่าจะดูยังไงว่าที่ดินตรงนี้เป็นที่ดินเพื่อการเกษตร เรามีที่ว่างเปล่าแล้วเอากล้วยมาปักสักต้นนึงเราเรียกที่ดินผืนนี้ว่าที่ดินเกษตรได้ไหม ตรงนี้ผมขอตอบในส่วนที่กฎหมายเขาบอกมานะครับว่าการพิจารณานั้นจะดูตาม

  • สภาพข้อเท็จจริง
  • พื้นที่ที่ใช้ในการทำการเกษตร
  • ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อเนื่องสำหรับทำการเกษตร

ผมคิดว่าคงพิจารณาจากหน่วยงานที่จัดเก็บภาษีตัวนี้คือองกรส่วนท้องถิ่น เทศบาล หรือ อบต ครับ ดังนั้นผมคิดว่าการที่เรามีที่ดินเปล่าแล้วเอากล้วยไปปลูกสัก 1 ต้นทางเทศบาลคงไม่ยอมเรียกที่ผืนนี้ว่า ที่ดินเพื่อการเกษตรหรอกจริงไหมครับ ในส่วนความชัดเจนและเกณในการพิจารณาเราต้องดูประกาศกันอีกทีครับ

 

2.ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

ตรงตัวอีกเช่นเคยครับ ที่ดินประเภทนี้คือ ที่อยู่อาศัย นั่นคือพวกบ้านหรือคอนโดของเรานั่นแหละครับโดยถ้าอาศัยคำตามกฎหมาย

  1.  เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะให้บุคคลใช้เพื่อการอยู่อาศัยเช่น ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเอง ให้ญาติพี่น้องอยู่อาศัย หรือให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย ให้เสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย
  2. ให้ครอบคลุมถึงช่วงเวลาระหว่างการก่อสร้าง หรือปรับปรุงต่อเติมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยด้วย เช่น บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการตกแต่ง เป็นต้น
  3. ไม่รวมถึงโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม และที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา หรือสร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้ขายตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

โดยที่ที่อยู่อาศัยเนี่ยเขาจะคิดจาก “บ้านหลังหลัก” และ “บ้านหลังอื่น” ก่อนครับโดยนิยามของคำว่า

บ้านหลังหลักคือ

บ้านที่ถือครองโดยบุคคลธรรมดาทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (บ้าน + ที่ดิน)

สรุปง่ายๆคือเป็นเจ้าของโฉนด และ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครับถึงจะเรียกว่าบ้านหลังหลัก

ถ้าไม่ตรงตามเกณฑ์นี้เราจะเรียกว่า “บ้านหลังอื่น” ครับ

 

เราจะแยกอัตราภาษีนี้เป็น 3 แบบย่อยๆครับคือ

  1. บ้านหลังหลัก เป็นเจ้าของเฉพาะบ้าน
  2. บ้านหลังหลัก เป็นเจ้าของบ้านและที่ดิน
  3. บ้านหลังอื่น

อัตราการคิดภาษีสำหรับบ้านหลังแรก เป็นเจ้าของเฉพาะบ้าน

  • มูลค่าไม่ถึง 10 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี
  • มูลค่า 10-50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.02% (ล้านละ 200 บาท)
  • มูลค่า 50-75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03% (ล้านละ 300 บาท)
  • มูลค่า 75-100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05% (ล้านละ 500 บาท)
  • มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10% (ล้านละ 1,000 บาท)

อัตราการคิดภาษีสำหรับบ้านหลังแรก เป็นเจ้าบ้านและที่ดิน

  • มูลค่าไม่ถึง 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี
  • มูลค่า 50-75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03% (ล้านละ 300 บาท)
  • มูลค่า 75-100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05% (ล้านละ 500 บาท)
  • มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10% (ล้านละ 1,000 บาท)

อัตราภาษีบ้านหลังอื่น

  • มูลค่าไม่ถึง 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.02% (ล้านละ 200 บาท)
  • มูลค่า 50-75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03% (ล้านละ 300 บาท)
  • มูลค่า 75-100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05% (ล้านละ 500 บาท)
  • มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10% (ล้านละ 1,000 บาท)

ในกรณีบ้านหลังหลักที่เป็นเจ้าของบ้านและเจ้าของที่ดิน (เจ้าของบ้านอาศัยอยู่เอง) และมีชื่อในทะเบียนบ้านในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น จะได้รับการยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก เท่ากับว่า หากเราเป็นมีบ้านพร้อมที่ดินที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทก็ไม่ต้องเสียภาษีในปี 2563 – 2566 ครับ

3 กลุ่มพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม เพดานภาษีสูงสุด 1.2%

  • อัตราภาษีที่ดินพาณิชยกรรม มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3% (ล้านละ 3,000 บาท)
  • มูลค่า 50-200 ล้านบาท อัตราภาษี 0.4% (ล้านละ 4,000 บาท)
  • มูลค่า 200-1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.5% (ล้านละ 5,000 บาท)
  • มูลค่า 1,000-5,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.6% (ล้านละ 6,000 บาท)
  • มูลค่า 5,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.7% (ล้านละ 7,000 บาท)

4. ที่ดินรกร้างว่างเปล่า เพดานภาษีสูงสุด 3%

ดังนั้นแล้วถ้าเราดูอัตราภาษีในทั้ง 4 รูปแบบจะเห็นว่า ที่ดินประเภทรกร้างว่างเปล่าจะมีการเก็บภาษีในอัตราที่สูงที่สุด และในรูปแบบของเกษตรกรรม หรือ ที่อยู่อาศัยก็มีส่วนยกเว้นให้เราอีกเ้วย ดังนั้นถ้าสรุปรวมแล้ว เราควรรับมืออย่างไรกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดี

ผมขอสรุปเป็นข้อๆให้เข้าใจง่ายดังต่อไปนี้ครับ

  1. เช็คว่าที่ดินหรือทรัพย์ที่เรามีเป็นทรัพย์ที่อยู่ในประเภทไหน
  2. ตรวจสอบราคาประเมิณของทรัพย์เรา และลองคำนวนภาษีที่ดินที่เราต้องจ่ายจิงๆออกมา
  3. เตรียมเงินที่ต้องจ่ายไว้ล่วงหน้า ทุกๆปี อันที่จริงแล้วถ้าเราเป็นคนทั่วไปที่มีบ้านแค่หลังเดียวและราคาบ้านไม่เกิน 50 ล้านเราแทบจะไม่ต้องกลัวเรื่องภาษีที่ดินเลยนะครับ เพราะรัฐบาลได้ยกเว้นในส่วนนี้ให้เรา ผมย้ำอีกทีนะครับ ทุกมาตราการ กฎหมายทุกตัว หรือ สิทธิประโยชน์ต่างๆ เราควรศึกษาหาข้อมูลให้ละเอียดรอบคอบ และ เตรียมความพร้อมที่จะเล่นในกติกาอย่างถูกต้อง เพื่อประโยชน์สูงสุดของตัวเราเองครับ
……………………………………………………………………………
– Mail : gurulivingth@gmail.com
…………………………………………………………………………..