สวัสดีครับ มาพบกันในช่วง Guru Review คุยทุกเรื่องที่คุณควรรู้เกี่ยวกับโครงการ THE CITY ปิ่นเกล้า – บรมฯ โครงการบ้านเดี่ยวระดับ High End จาก Developer ชื่อดัง AP บ้านเดี่ยวบนทำเลคุณภาพถนนบรมราชชนีย์ สะดวกในเรื่องการเดินทางไม่ว่าจะเดินทางเข้าเมืองผ่านถนนบรมราชชนนีย์ สามารถข้ากลางเมืองด้วยทางด่วนศรีรัชง่ายๆเพียงไม่กี่นาที อีกทั้งสามารถเดินทางออกไปยังโซนศาลายา นครปฐม ได้อย่างสะดวกสบายอีกด้วยครับ   

     โครงการเข้าใจถึงเรื่องทุกฟังชั่นการใช้งานของตัวบ้าน การออกแบบของตัวบ้านในแต่ละ Type จึงเน้นหนักไปถึงประโยชน์ใช้สอยและการใช้งานจริงของลูกบ้านเป็นสำคัญครับซึ่งทางโครงการ THE CITY ปิ่นเกล้า – บรมฯ ได้มี Type บ้านให้เลือกถึงสามแบบด้วยกันได้แก่ CITY DWELLER , CITY MYER , CITY LUX LODGE ซึ่งทั้งสามแบบนี้ถูกออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์ทุกความต้องการ ไม่ว่าคุณจะมี Life style แบบไหนทางโครงการก็มีบ้านที่จะตอบโจทย์ทุกความต้องการของคุณ ในส่วนแบบบ้านเราจะมาพูดลงลึกในรายละเอียดกันอีกทีนะครับ 

 

ทำเลที่ตั้งของโครงการ

         ในส่วนของทำเลโครงการ THE CITY ปิ่นเกล้า – บรมฯ ตั้งอยู่บนทำเลคุณภาพ ซ.บรมราชชนนี 60 ถ.บรมราชชนนี แขวงฉิมพลี เขตตลิ่งชัน กรุงเทพ ถ้าหลายๆคนที่เคยมาหรือเคยผ่านย่านนี้ก็คงจะพอทราบว่าย่านนี้เป็นย่านที่เหมาะกับการพักอาศัยเป็นอย่างมากเนื่องจากด้วยบริเวณนี้เป็นพื้นที่สีโซนสีเขียว ซึ่งหมายความว่าพื้นที่ในแถบนี้ไม่สามารถทำอุตสาหกรรมหนักได้ จึงไม่ต้องกังวลในเรื่องมลพิษ ฝุ่นควันหรือเรื่องความวุ่นวายของย่านอุตสาหกรรมเลยครับ โซนนี้เป็นโซนที่เงียบสงบเต็มไปด้วยพื้นที่สีเขียว ในบริเวณรอบๆด้านนอกโครงการยังคงมีต้นไม้ สวน หรือ พื้นที่สีเขียวอีกเป็นจำนวนมากให้ความรู้สึกร่มเย็น ร่มรื่นมากๆครับ

     ในส่วนที่ตั้งของโครงการนนั้นตั้งอยู่บนถนนบรมราชชนนีย์ขาเข้าเมือง การเดินทางเข้าไปในใจกรางกรุงเทพจึงสามารถทำได้โดยสะดวกสบายมากครับคุณสามารถเลือกได้ทั้งเดินทางเข้าเมืองโดยรถยนต์ส่วนตัว ในกรณีคุณขับรถยนต์ส่วนตัวคุณสามารถขึ้นทางด่วนพิเศษศรีรัชไปลงในส่วนสำคัญของกรุงเทพหลายส่วนอาทิเช่น โซนจตุจักร บางซื่อ วิภาวดี พระราม9 พระราม4 พระราม3 หรือสำหรับคนที่ต้องการเข้าไปในโซน สาทร สีลม ก็สามารถเดินทางจากถนนราชพฤกษวิ่งตรงยาวเข้าไปถึงใจกลางสาทรได้เลยครับ ในเรื่อง Location ถือว่าสะดวกสบายมากๆครับ ไม่ว่าจะเดินทางไปในโซนไหนๆก็สามารถทำได้สบายมากครับ  นอกเหนือจากนั้นถ้าใครต้องการใช้ระบบขนส่งมวลชนก็มีให้เลือกเช่นกันครับเพราะออกจากโครงการมาหน้าปากซอยก็จะมี ป้ายรถเมย์ซึ่งเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการเดินทางเข้าเมืองเช่นกันครับ ส่วนสถานีรถไฟฟ้าที่อยู่ใกล้กับโครงการก็จะมีสถานีรถไฟฟ้า BTS สถานีบางหว้าและในอนาคต จะมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน(พุทธมณฑลสายสอง ทวีวัฒนา)และสีแดงอ่อน (กาญจนา บ้านฉิมพลี) เพิ่มขึ้นมาอีกครับ ซึ่งถือว่าจะยิ่งเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทางเข้าไปอีกด้วยครับ

       การเดินทางเข้าออกโครงการโดยปรกติแล้วโครงการจะตั้งอยู่ในซอยบรมราชชนีย์ 60 ซึ่งเข้าจากปากซอยไปไม่ไกลมากครับถ้าเดินก็ประมานไม่ถึง 10 นาทีแต่โดยปรกติแล้วลูกบ้านส่วนมากก็จะใช้รถยนต์ส่วนตัวกันเป็นหลักนะครับ 

 

สถานที่สำคัญใกล้เคียง

  • โรงเรียนนานาชาติเด่นหล้า (Denla British School)
  • โรงเรียนอนุบาลเด่นหล้า (Denla Kindergarten
  • มหาวิทยาลัยมหิดล
  • Central ปิ่นเกล้า 
  • HomeWork
  • HomePro
  • The Walk
  • The Crystal SB Ratchapruek
  • สถานีขนส่งสายใต้ใหม่ 2
  •  ตลาดกรุงนนท์ 
  • Food Villa
  • รพ.ธนบุรี 2 
  • รพ.ตาหูคอจมูก(EENT) 
  • รพ.เจ้าพระยา 9.3 กม.

 

ส่วนกลางของโครงการ

      Green Space สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางของโครงการในปัจจุบันมีสวนสาธารณะขนาดใหญ่ที่ปลูกต้นไม้สไตล์รีสอร์ท 

       Multifuctional Space ตอบรับวันพักผ่อนได้อย่างสมบูรณ์แบบ ผ่อนคลายอย่างลงตัวด้วยพื้นที่การทำงาน ประชุม นั่งพักอ่านหนังสือ ในบรรยากาศสุดคลาสสิก เป็นส่วนตัว  

       Saltwater pool ให้คุณพักผ่อนจากความเหนื่อยล้าในบรรยากาศส่วนตัว พร้อมเอนกายผ่อนคลายริมสระว่ายน้ำระบบเกลือ พร้อมทั้งมองดูความสดใสของลูกน้อยที่กำลังสนุกสนานในสระว่ายน้ำเด็กในร่ม  ระบบรักษาความปลอดภัยและกล้อง CCTV 24 ชั่วโมง และในอนาคตจะมีอาคารคลับเฮ้าส์ที่ประกอบด้วยสระว่ายน้ำกับศูนย์ฟิตเนส

 

  • คลับเฮ้าส์ 
  • สระว่ายน้ำระบบเกลือ
  •  สระว่ายน้ำเด็ก 
  • ฟิตเนส 
  • Lobby 
  • สนามเด็กเล่น 
  • สวนสาธารณะ 
  • Easy Pass CCTV 
  • ระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชม.

 

แบบบ้าน

      แบบบ้านในโครงการนี้แบ่งออกเป็น 3 แบบหลักๆ ซึ่งจะแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์การใช้งานฟังก์ชันการออกแบบภายในตัวบ้านเนื้อที่ใช้สอยรวมถึงราคาก็จะแตกต่างกันไปตามงบประมาณของแต่ละบุคคลด้วยครับ ซึ่งแบบบ้านสามแบบด้วยกันได้แก่  CITY DWELLER , CITY MYER , CITY LUX LODG

1.CITY DWELLER 

       บ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 380 ตารางเมตร 4 ห้องนอน 5 ห้องนํ้า 2 ห้องนั่งเล่น 1 ห้องเอนกประสงค์ ที่จอดรถ 3 คัน (ในร่ม) 

  • บ้านเดี่ยวที่ออกแบบให้ทุกพื้นที่ ตอบโจทย์ทุกความต้องการของสมาชิกในครอบครัว ด้วยห้องนั่งเล่น 2 ห้อง 
  • พื้นที่ชั้นล่างสามารถปรับเป็นห้องใช้งานเพิ่มเติมได้ เช่น ห้องนอนสำหรับผู้สูงอายุ หรือ ห้องทำงานพร้อมห้องน้ำในตัว 
  • พื้นที่เตรียมอาหารและห้องครัวแยกออกจากกันเป็นสัดส่วน 
  • มุมพักผ่อนส่วนตัวออกแบบด้วยแนวความคิดของพื้นที่สีเขียว (Botanic Garden) ที่โอบล้อมเพื่อให้คุณได้พักผ่อนอย่างแท้จริง
  • ห้องแม่บ้านและห้องน้ำที่มาพร้อมตัวบ้านโดยไม่ต้องต่อเติม 
  • ห้องซักรีดและห้องเก็บของมาพร้อมตัวบ้านโดยไม่ต้องต่อเติม 
  • ห้องนอนใหญ่ (Master)สมบูรณ์แบบด้วย Walk-in closetและห้องน้ำขนาดใหญ่พร้อมอ่างอาบน้ำ 
  • เพิ่มความเป็นส่วนตัวด้วยห้องน้ำในตัวทุกห้องนอน 
  • ห้องพระเป็นสัดส่วน ออกแบบมาพร้อมตัวบ้านโดยไม่ต้องกั้นห้องเพิ่ม
  • ที่จอดรถกว้าง เนื้อที่เพียงพอสำหรับการจอดรถขนาดใหญ่

 

2.CITY MYER

     บ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 388 ตารางเมตร 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ 2 ห้องนั่งเล่น 1 ห้องอเนกประสงค์ ที่จอดรถ 3 คัน (ในร่ม) 

  • พื้นที่ชั้นล่างสามารถปรับเป็นห้องใช้งานเพิ่มเติมได้ เช่น ห้องนอนสำหรับผู้สูงอายุ และ ห้องทำงาน
  • พื้นที่เตรียมอาหารและห้องครัวแยกออกจากกันเป็นสัดส่วน 
  • มุมพักผ่อนส่วนตัวออกแบบด้วยแนวความคิดของพื้นที่สีเขียว (Botanic Garden) ที่โอบล้อมเพื่อให้คุณได้พักผ่อนอย่างแท้จริง 
  • ห้องแม่บ้านและห้องน้ำที่มาพร้อมตัวบ้านโดยไม่ต้องต่อเติม 
  • ห้องซักรีดและห้องเก็บของมาพร้อมตัวบ้านโดยไม่ต้องต่อเติม 
  • ห้องนอนใหญ่ (Master)สมบูรณ์แบบด้วย Walk-in closetและห้องน้ำขนาดใหญ่พร้อมอ่างอาบน้ำ 
  • เพิ่มความเป็นส่วนตัวด้วยห้องน้ำในตัวทุกห้องนอน 
  • ห้องพระเป็นสัดส่วน ออกแบบมาพร้อมตัวบ้านโดยไม่ต้องกั้นห้องเพิ่ม

 

3.CITY LUX LODG

        บ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 500 ตารางเมตร 5 ห้องนอน 6 ห้องน้ำ 2 ห้องนั่งเล่น 1 ห้องอเนกประสงค์ ที่จอดรถ 4 คัน (ในร่ม) 

  • พื้นที่ชั้นล่างสามารถปรับเป็นห้องใช้งานเพิ่มเติมได้ เช่น ห้องนอนสำหรับผู้สูงอายุ และ ห้องทำงาน 
  • พื้นที่เตรียมอาหารและห้องครัวแยกออกจากกันเป็นสัดส่วน 
  • มุมพักผ่อนส่วนตัวออกแบบด้วยแนวความคิดของพื้นที่สีเขียว (Botanic Garden) ที่โอบล้อมเพื่อให้คุณได้พักผ่อนอย่างแท้จริง 
  • ห้องแม่บ้านและห้องน้ำที่มาพร้อมตัวบ้านโดยไม่ต้องต่อเติม 
  • ห้องซักรีดและห้องเก็บของมาพร้อมตัวบ้านโดยไม่ต้องต่อเติม 
  • ห้องนอนใหญ่ (Master)สมบูรณ์แบบด้วย Walk-in closetและห้องน้ำขนาดใหญ่พร้อมอ่างอาบน้ำ 
  • เพิ่มความเป็นส่วนตัวด้วยห้องน้ำในตัวทุกห้องนอน 
  • ห้องพระเป็นสัดส่วน ออกแบบมาพร้อมตัวบ้านโดยไม่ต้องกั้นห้องเพิ่ม

     จะเห็นนะครับว่าตัวโครงการค่อนข้างจะออกแบบลงไปในดีเทลของการใช้งานทุกฟังชั่นมากๆครับไม่ว่าจะเป็นฟังก์ชันเล็กๆน้อยๆอย่างพวกห้องพระที่ส่วนมากจะเป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้สำหรับคนไทยอย่างพวกเราทุกคนทางโครงการก็จะเตรียมมาให้โดยที่เราไม่ต้องไปกั้นห้องเพิ่ม  ในส่วนของพี่จอดรถจะเห็นว่าทางโครงการพยายามจะหาที่จอดรถให้ได้มากที่สุดเพราะเข้าใจว่ามีครอบครัวหลายครอบครัวจะมีรถมากกว่า 1 หลังดังนั้นเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาทางโครงการจึงออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์สิ่งนี้ครับ หรือในหลายๆบ้านที่มีแม่บ้านหรือพี่เลี้ยงเด็กทางบ้านก็จะมีห้องแม่บ้านไว้ให้พร้อมครับ 

.

ราคาโครงการ

       ราคาของโครงการ THE CITY ปิ่นเกล้า – บรมฯ เริ่มต้นที่ 15 – 25 ล้านบาทครับซึ่งแล้วแต่ Type และเนื้อที่ดินของบ้านในแต่ละหลังของโครงการนะครับว่าราคาเป็นเท่าไรบ้าง ส่วนราคาในอนาคตถ้าพูดด้วยความเห็นส่วนตัวของผมมีโอกาสที่จะปรับขึ้น และ มีโอกาสที่ถนนสายนี้จะมีความ้จริญเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอนครับเนื่ิงจากทั้งโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตทั้งสีน้ำเงินและแดงอ่อน จึงทำให้โครงการ THE CITY ปิ่นเกล้า – บรมฯ ตั้งอยู่บนทำเลคุณภาพที่น่าจับตามองมากๆครับ

 

Calculation การวางแผนซื้อ

      สำหรับใครที่อ่านรีวิวมาจนถึงตอนท้ายนี้แสดงว่าเริ่มมีความสนใจในตัวโครงการนี้ขึ้นมาแล้วใช่ไหมครับ ดังนั้นเดี๋ยวเราจะมาลองคำนวนกันครับว่า ถ้าเราต้องการซื้อบ้านในโครงการนี้เราจะต้องวางแผนในการซื้ออย่างไร และ ในวันซื้อต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้างเวลาโอน ณ กรมที่ดินวันนี้เราจะลองมาคำนวนกันครับ

 

คำนวนยอดผ่อนชำระต่อเดือน 

ก่อนจะเริ่มต้น part คำนวนผมขออนุญาติสมมุติตัวแปรต่างๆดังต่อไปนี้นะครับเพื่อความเข้าใจตรงกัน ผมขอเหมารวมว่าเราทุกคนในที่นี้ใช้ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทุกคนนะครับ(ไม่ได้ใช้เงินสดซื้อ)

 

1.อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อธนาคาร ผมขอใช้เป็น 7% ตลอดอายุสัญญานะครับ (จริงๆแล้วอัตราดอกเบี้ยจริงจะถูกว่านี้นะครับแล้วแต่ธนาคารแต่ผมขออนุญาติใช้ตัวเลขที่คิดว่า “ปลอดภัย” ในการคำนวนตัวเลขออกมานะครับเพราะถ้าเราใช้ดอกเบี้ยที่ต่ำเกินไปเราจะได้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนที่ต่ำตามมา ดังนั้นอาจเกิดปัญหาได้ครับหากธนาคารมีการขึ้นดอกเบี้ยหรือเกิดวิกฤิตเศรษกิจกระทันหันดังนั้นผมขอใช้เลข 7% นะครับ

 

 2.ระยะเวลาในการผ่อนชำระ ผมขอใช้ 30 ปี นะคับ

 3. เราจะกู้สินเชื่อเต็มจำนวนราคาโครงการ 100% ทุกครั้งนะครับ

ดังนั้น ยอดสินเชื่อ 15 ล้าน (ใช้ราราที่ต่ำที่สุดของโครงการ) ดอกเบี้ยสินเชื่อ 7% ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี

หากคำนวนโดยใช้โปรแกรมแล้วจะตกว่าเราต้องผ่อนชำระธนาคารที่ยอด

ประมาณ 99,000 บาทต่อเดือนครับ  

คนข้างจะเป็นตัวที่สูงมากเลยนะครับสำหรับการปลดบ้านถ้ามองในมุมผมการซื้อบ้านในราคาแบบนี้ผู้ซื้อจะต้องค่อนข้างเป็นคนที่มีฐานะพอสมควรอยู่แล้วครับดังนั้นการวางเงินดาวน์การซื้อเงินสดก็คงจะไม่ใช่เรื่องแปลกอะไรครับในกรณีที่เราวางเงินดาวน์มากจะทำให้ยอดชำระของเราลดลงตามสัดส่วนไปด้วยครับยกตัวอย่างเช่นถ้าเราวางเงินดาวน์ไป 20 เปอร์เซ็นต์หรือ 30 เปอร์เซ็นต์ก็จะทำให้ค่างวดการผ่อนชำระของเราเบาลงครับ

 

     เมื่อเรารู้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนแล้ว สิ่งที่เราต้องมาคิดต่อคือ สถานะทางการเงินเราสามารถจัดการกับค่าใช้จ่ายต่อเดือนนี่ไหวไหม และ เรามีเงินสำรองพร้อมสำหรับความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นกรณีไหนบ้างครับ ถ้าเกิดว่าคิดทุกๆอย่างไว้เรียบร้อยแล้วผมรับรองเลยครับว่าการซื้อบ้านสักหลังของคุณจะเป็นเรื่องที่ Happy สุขกาย สุขใจ เพราะเราได้วางแผนในการซื้อแบบละเอียดแล้วคับ

 

คำนวนค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน

 

1.ค่าจดจำนอง

ค่าใช้จ่ายก้อนนี้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็น 1% ของมูลค่าทรัพย์ ที่จดจำนอง เป็นเงินที่ต้องจ่ายให้กับสำนักงานที่ดินเพื่อเอาคอนโด เป็นหลักประกันหนี้ให้กับธนาคารในกรณีของผู้ที่กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ราคาห้อง 15,000,000 บาท  คิดค่าจดจำนอง 1%

ค่าจดจำนองเป็นเงิน 150,000 บาท (ในกรณีกู้เต็มจำนวน) ถ้าเกิดว่าเราวางเงินดาวน์ก็ต้องไปหักเงินดาวน์ออกแล้วก็คิดเป็นสัดส่วนตามเงินที่กู้จริงครับ 

 

2.ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าโอนมีมูลค่า 2% ของราคาประเมิน(ราคาประเมินของกรมที่ดินนะครับ ไม่ใช่ราคาขาย) เพื่อความยุติธรรมส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะออกกันคนละครึ่งหรืออยู่ที่คนละ 1%     ในเคสนี้เราสมมุติให้ ราคาประเมินกรมที่ดิน = ราคาขาย เพื่อเผื่อความปลอดภัยไว้นะครับ

ราคาบ้าน 15,000,000 บาท  คิดค่าโอน1% เป็นเงิน

ค่าโอนเป็นเงิน 150,0000 บาท

 

3.ค่าอากรสแตมป์

ในการจดทะเบียนโอนคอนโด กรมที่ดินจะเก็บค่าอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.5 พิจารณา จากราคาซื้อขาย ซึ่งหากคิดเป็นตัวเลขกลมๆ ค่าอากรแสตมป์จะอยู่ที่ 1 บาท/มูลค่าโครงการทุกๆ 200 บาทนั่นเอง

ราคาห้อง  2,990,000 บาท  คิดค่าอาการ 0.5 %  เป็นเงิน

ค่าอาการ 75,000 บาท

ดังนั้นค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน  = ค่าจดจำนอง + ค่าโอน(ครึ่งหนึ่ง) + ค่าอากรสแตมป์

= 150,0000 + 150,0000 + 75,000

= 375,0000  บาท

 

       ดังนั้นแล้วยอดรวมทั้งหมดของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น ณ กรมที่ดินวันที่เราไปโอนโครงการจะอยู่ที่ 375,0000 บาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่เราต้องเตรียมความพร้อม และ ควรรู้ล่วงหน้าก่อนจะทำการซื้อโครงการอีกครับ เพื่อการบริกหารการเิงนที่ดีของเราและความไม่ประมาทในการจัดการเงินที่ดีครับ