ชานเมืองกรุงเทพ เป็นย่านที่เหมาะกับการพักอาศัยเพื่อหลีกหนีความแออัดวุ่นวายในเมือง สำหรับใครที่กำลังสนใจบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมแถบปริมณฑล ชานเมืองที่อยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ  วันนี้ผมมีโครงการน่าสนใจมาฝากกันครับ เป็นโครงการทาวน์โฮม บ้านพฤกษา ศาลายา-บรมราชชนนี

 

 

ทาวน์โฮม บ้านพฤกษา ศาลายา-บรมราชชนนี ดำเนินการโดยพฤกกษาเรียลเอสเตท แนวคิดในภาพรวมจะเป็นทาวน์โฮมในสไตล์ร่วมสมัยผสมผสานรูปแบบความเป็นโมเดิร์น เพื่อการอยู่อาศัยที่เหมาะกับครอบครัวสมัยใหม่ขนาดเล็ก กับราคาเริ่มต้นที่ไม่สูงเกินเอื้อมครับ

ความน่าสนใจของโครงการนี้คือแนวคิดในการออกแบบบ้านซึ่งจะเน้นความเป็นทาวน์โฮมสไตล์ที่มีทั้งบรรยากาศร่วมสมัยรวมทั้งความเป็นโมเดิร์น พร้อมด้วยฟังก์ชั่นการใช้งานทุกพื้นที่ได้อย่างเต็มรูปแบบ ตอบโจทย์ความต้องการของครอบครัวเล็กๆ ที่มักจะใช้เวลาอยู่บ้านร่วมกัน หรือทำกิจกรรมต่างๆ ในบ้านในบรรยากาศสบายๆ อีกทั้งยังมีทำเลอยู่ในโซนที่รายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

ทำเลที่ตั้งของโครงการ

โครงการตั้งอยู่ที่ ซอยไร่ขิง 42 ถ.บรมราชชนนี ต.บางกระทึก อ.สามพราน จ.นครปฐม 73210 ทำเลที่ตั้งสามารถเดินทางเชื่อมต่อไปยังถนนพุทธมณฑลสาย 5 เพื่อไปยังถนนเพชรเกษมและถนนบรมราชชนนี  การเดินทางถือว่าค่อนข้างสะดวก เพราะวางแผนไปได้หลายเส้นทาง ในการเข้า-ออกใจกลางกรุงเทพได้ หรือหากจะเดินทางสู่ย่านในเมืองนครปฐมก็สะดวกเช่นกันครับ นอกจากนี้ ระหว่างเส้นทางก็มีทั้งร้านค้า ร้านอาหาร ตลาดสด และร้านสะดวกซื้อ คาเฟ่ต่างๆ หรือถ้าต้องการไปเดินห้างสรรพสินค้าใหญ่ๆ ก็เลือกใช้เส้นทางบรมราชชนนีหรือเพชรเกษมได้

การเดินทาง เข้าออกโครงการ

ในส่วนของรถสาธารณะที่ใกล้ที่สุดในเวลานี้คือ รถไฟฟ้าสายสีม่วง สถานี BTS บางหว้า ใช้เวลาเดินทางด้วยรถยนต์ประมาณ 35-40 นาที  แล้วก็จะมีอีกหนึ่งโครงการในอนาคตของรถฟ้า MRT ส่วนต่อขยายสีน้ำเงิน) บางซื่อ-หัวลำโพง-ท่าพระ-พุทธมณฑลสาย 4 ที่สถานีพุทธมณฑลสาย 4  ซึ่งใช้เวลาเดินทางด้วยรถยนต์ประมาณ 20-25 นาที

    สำหรับการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว ถนนหน้าโครงการ ซอยไร่ขิง 42 มีเส้นทางเชื่อมกับถนนสายหลักที่สำคัญ ไม่ว่าจะเป็นถนนพุทธมณฑลสาย 5 ซึ่งเชื่อมต่อตรงไปยังมหาชัยได้ รวมทั้ง เชื่อมต่อกับถนนเพชรเกษม และถนนบรมราชชนนี

ถนนเพชรเกษมนั้น เป็นถนนหลักที่ขนานกับถนนบรมราชชนนี เส้นนี้ตรงไปถึงตัวเมืองนครปฐม อีกทั้งยังเชื่อมต่อกับถนนกาญจนาภิเษก เพื่อเข้าสู่ใจกลางกรุงเทพฯทางเส้นพระราม 2 ได้ไม่ยากและถ้าตรงไปอีกหน่อยก็สามารถเชื่อมกับถนนราชพฤกษ์ ไปยังสาทรได้ด้วยครับ

อีกเส้นทางหนึ่งที่เป็นเส้นทางหลักเหมือนกัน ก็คือถนนบรมราชชนนี หากจะเข้าเมืองกรุงเทพฯ ทางปิ่นเกล้าก็วิ่งตามเส้นบรมราชชนนีได้เลย หรือจะวิ่งขึ้นคู่ขนานลอยฟ้าก็จะลงตรงใกล้สะพานปิ่นเกล้า เป็นเส้นทางที่เลี่ยงรถติดตามแยกต่างๆได้ หรือถ้าจะไปทางศิริราช พรานนก ก็วิ่งเข้าเส้นกาญจนาภิเษกได้ อีกทั้งยังมีทางด่วน เส้นที่เชื่อมต่อกับทางด่วนคือวงแหวนรอบนอกกาญจนา เพื่อเชื่อมต่อไปโซนนอกกรุงเทพฯ  โดยจุดขึ้นลงวงแหวนจะอยู่ที่ถนนเพชรเกษมตัดกับกาญจนา ระยะทางห่างจากโครงการประมาณ 23 กิโลเมตร

สถานที่สำคัญใกล้เคียง

รอบๆ พื้นที่โครงการ มีสถานที่สำคัญที่จำเป็นต่อการดำเนินชีวิตประจำวันครบทุกรูปแบบเลยครับ ทั้งโรงเรียน โรงพยาบาล มหาวิทยาลัย ศูนย์การค้า เรียกว่าสะดวกสบายแน่นอน ตัวอย่างสถานที่สำคัญๆ ได้แก่
โรงพยาบาลมหาชัย

  • โรงพยาบาลวิชัยเวช
  • มหาวิทยาลัยเอเชียอาคเนย์
  • มหาวิทยาลัยมหิดล วิทยาเขตศาลายา
  • เทสโก้ โลตัส สามพราน
  • ฟู้ดแลนด์ สาขาพุทธมณฑล (เดอะบรีโอ)
  • ตลาดน้ำดอนหวาย
  • เซ็นทรัลศาลายา
  • บิ๊กซี เพชรเกษม
  • วัดไร่ขิง

ส่วนกลางของโครงการ

สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางของโครงการ ประกอบด้วย 4 ส่วนหลักๆ คือ

  • การเดินทางเข้า-ออกโครงการด้วยระบบ Auto Access Card
  • กล้องวงจรปิด
  • สวนสาธารณะ
  • ระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชม. 

แบบบ้าน

โครงการมีจำนวนบ้านรวมทั้งหมด 488 ยูนิต ตั้งอยู่บนพื้นที่ 52 ไร่  แบบบ้านในโครงการ มีให้เลือก 3 แบบ ได้แก่

Cozy เป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น หน้ากว้าง 5.7 เมตร พื้นที่ใช้สอย 95 ตารางเมตร  3 ห้องนอน  2 ห้องน้ำ  ที่จอดรถ 1 คัน เหมาะสำหรับครอบครัวขนาดเล็กหรือหนุ่มโสด สาวโสด

Symphony  เป็นบ้านแฝด 2 ชั้น หน้ากว้าง 8.45 เมตร พื้นที่ใช้สอย 120 ตารางเมตร 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คัน เหมาะสำหรับครอบครัวขนาดกลาง

การออกแบบตัวบ้านทั้งสองแบบเน้นโทนสีขาวและสีเทาเข้มโดย มีการใช้หลายเฉดเพื่อให้ตัวบ้านดูมีมิติ และการใช้หน้าต่างกระจกบานใหญ่ทำให้ภายในบ้านดูโปร่ง โล่ง สบายตา ส่วนการแบบภายใน โดยภาพรวมถือว่ามีพื้นที่ใช้สอยครบครันแทบไม่ต้องต่อเติมอะไรเพิ่มอีกเลยครับ

ประเภทสุดท้ายเป็นอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น หน้ากว้าง 5.5 เมตร ลึก 16 เมตร ขนาด 22 ตารางวา 3 ห้องน้ำ เหมาสำหรับเป็นทั้งบ้านที่พักอาศัยหรือทำเป็นโฮมออฟฟิศ สำนักงานธุรกิจเล็กๆ

ราคาโครงการ

ราคาของบ้านทั้ง 3 แบบ ตามข้อมูลเดือนพฤศจิกายน 2562

  • บ้านแบบ Cozy ราคาเริ่มต้น ราคาเริ่มต้น 1.49 ล้านบาท
  • บ้านแบบ Symphony ราคาเริ่มต้น ราคาเริ่มต้น 2.99 ล้านบาท
  • อาคารพาณิชย์ ราคาเริ่มต้น 3.49 ล้านบาท

    นี่คือบ้านสำหรับการเริ่มต้นของคนที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลัง ซึ่งหากมองในเรื่องของทำเล แม้ว่าจะค่อนข้างไกลจากกรุงเทพฯ แต่ถ้าชอบบรรยากาศชานเมือง และความเจริญต่างๆ ก็มีครบ ผมคิดว่าที่นี่ก็เป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์ เพราะในอนาคต หากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสร้างเสร็จแล้ว การเดินทางเชื่อมต่อไปยังพื้นที่อื่นๆ โดยรอบก็ยิ่งสะดวกมากยิ่งขึ้น

 

Calculation การวางแผนซื้อ

สำหรับใครที่อ่านรีวิวมาจนถึงตอนท้ายนี้แสดงว่าเริ่มมีความสนใจในตัวโครงการนี้ขึ้นมาแล้วใช่ไหมครับ ดังนั้นเดี๋ยวเราจะมาลองคำนวนกันครับว่า ถ้าเราต้องการซื้อคอนโดโครงการนี้เราจะต้องวางแผนในการซื้ออย่างไร และ ในวันซื้อต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้างเวลาโอน ณ กรมที่ดินวันนี้เราจะลองมาคำนวนกันครับ

 

คำนวนยอดผ่อนชำระต่อเดือน 

ก่อนจะเริ่มต้น part คำนวนผมขออนุญาติสมมุติตัวแปรต่างๆดังต่อไปนี้นะครับเพื่อความเข้าใจตรงกัน ผมขอเหมารวมว่าเราทุกคนในที่นี้ใช้ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทุกคนนะครับ(ไม่ได้ใช้เงินสดซื้อ)

 

1.อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อธนาคาร ผมขอใช้เป็น 7% ตลอดอายุสัญญานะครับ (จริงๆแล้วอัตราดอกเบี้ยจริงจะถูกว่านี้นะครับแล้วแต่ธนาคารแต่ผมขออนุญาติใช้ตัวเลขที่คิดว่า “ปลอดภัย” ในการคำนวนตัวเลขออกมานะครับเพราะถ้าเราใช้ดอกเบี้ยที่ต่ำเกินไปเราจะได้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนที่ต่ำตามมา ดังนั้นอาจเกิดปัญหาได้ครับหากธนาคารมีการขึ้นดอกเบี้ยหรือเกิดวิกฤิตเศรษกิจกระทันหันดังนั้นผมขอใช้เลข 7% นะครับ

 

2.ระยะเวลาในการผ่อนชำระ ผมขอใช้ 30 ปี นะคับ

 

  1. เราจะกู้สินเชื่อเต็มจำนวนราคาโครงการ 100% ทุกครั้งนะครับ

ดังนั้น ยอดสินเชื่อ 2.99 ล้าน ดอกเบี้ยสินเชื่อ 7% ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี

หากคำนวนโดยใช้โปรแกรมแล้วจะตกว่าเราต้องผ่อนชำระธนาคารที่ยอด

ประมาณ 19,900 บาทต่อเดือนครับ  

 

เมื่อเรารู้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนแล้ว สิ่งที่เราต้องมาคิดต่อคือ สถานะทางการเงินเราสามารถจัดการกับค่าใช้จ่ายต่อเดือนนี่ไหวไหม และ เรามีเงินสำรองพร้อมสำหรับความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นกรณีไหนบ้างครับ ถ้าเกิดว่าคิดทุกๆอย่างไว้เรียบร้อยแล้วผมรับรองเลยครับว่าการซื้อบ้านสักหลังของคุณจะเป็นเรื่องที่ Happy สุขกาย สุขใจ เพราะเราได้วางแผนในการซื้อแบบละเอียดแล้วคับ

 

คำนวนค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน

 

1.ค่าจดจำนอง

ค่าใช้จ่ายก้อนนี้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็น 1% ของมูลค่าทรัพย์ ที่จดจำนอง เป็นเงินที่ต้องจ่ายให้กับสำนักงานที่ดินเพื่อเอาคอนโด เป็นหลักประกันหนี้ให้กับธนาคารในกรณีของผู้ที่กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ราคาห้อง 2,990,000 บาท  คิดค่าจดจำนอง 1%

ค่าจดจำนองเป็นเงิน 29,900 บาท (ในกรณีกู้เต็มจำนวน)

 

2.ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าโอนมีมูลค่า 2% ของราคาประเมิน(ราคาประเมินของกรมที่ดินนะครับ ไม่ใช่ราคาขาย) เพื่อความยุติธรรมส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะออกกันคนละครึ่งหรืออยู่ที่คนละ 1%     ในเคสนี้เราสมมุติให้ ราคาประเมินกรมที่ดิน = ราคาขาย เพื่อเผื่อความปลอดภัยไว้นะครับ

ราคาห้อง 2,990,000 บาท  คิดค่าโอน1% เป็นเงิน

ค่าโอนเป็นเงิน 29,900 บาท

 

3.ค่าอากรสแตมป์

ในการจดทะเบียนโอนคอนโด กรมที่ดินจะเก็บค่าอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.5 พิจารณา จากราคาซื้อขาย ซึ่งหากคิดเป็นตัวเลขกลมๆ ค่าอากรแสตมป์จะอยู่ที่ 1 บาท/มูลค่าโครงการทุกๆ 200 บาทนั่นเอง

ราคาห้อง  2,990,000 บาท  คิดค่าอาการ 0.5 %  เป็นเงิน

ค่าอาการ 14,950 บาท

ดังนั้นค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน  = ค่าจดจำนอง + ค่าโอน(ครึ่งหนึ่ง) + ค่าอากรสแตมป์

= 29,9000 + 29,900 + 14,950

= 74,750 บาท

 

ดังนั้นแล้วยอดรวมทั้งหมดของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น ณ กรมที่ดินวันที่เราไปโอนโครงการจะอยู่ที่ 74,750 บาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่เราต้องเตรียมความพร้อม และ ควรรู้ล่วงหน้าก่อนจะทำการซื้อโครงการอีกครับ เพื่อการบริกหารการเิงนที่ดีของเราและความไม่ประมาทในการจัดการเงินที่ดีครับ