สวัสดีครับ สำหรับใครที่กำลังมองหาคอนโดติดรถไฟฟ้า โครงการที่จะแนะนำในครั้งนี้ก็คือ โครงการศุภาลัย ไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ คือคอนโดมิเนียม High Rise สูง 22 ชั้น รวมดาดฟ้า บนพื้นที่ประมาณ 2 ไร่ ภายใต้แนวคิด “Your Life, Your Style สู่อีกขั้นของความสมบูรณ์แบบ ให้ชีวิตโดดเด่นเหนือใคร”

ความน่าสนใจอย่างหนึ่งของโครงการนี้ ก็คือ นี่เป็นครั้งแรกของการออกแบบคอนโดมิเนียมสไตล์ที่เรียกว่า โมเดิร์น โคโลเนียล (Modern Colonial) บนทำเลวงเวียนใหญ่ครับ โดยมีแรงบันดาลใจมาจากภาพอดีตถนนที่รุ่งเรืองในย่านนี้ การออกแบบโดยรวมจึงมีความเรโทรนิดๆ และบริเวณส่วนกลางก็รู้สึกถึงกลิ่นอายสวนสไตล์อังกฤษ พิเศษคือทางเชื่อมต่อพื้นที่สีเขียวไปยังชั้นต่างๆ ของอาคารด้วย พ็อคเกตการ์เด้นท์ (Pocket Garden) สีเขียวสดชื่น

 

ที่สำคัญอีกอย่างของการออกแบบโครงการนี้ก็คือการวางผังอาคารเพื่อเปิดรับทิศทางลมกับแสงธรรมชาติได้ค่อนข้างดีเลยครับ เรียกว่าเป็นคอนโดสไตล์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองที่ต้องเดินทางด้วยรถไฟฟ้า อีกทั้งยังอยู่บนทำเลที่กำลังจะเป็นศูนย์กลางการเดินทางเชื่อมโยงระหว่างใจกลางเมืองกับย่านที่พักอาศัยชานเมืองในอนาคตด้วย

ทำเลที่ตั้งของโครงการ

โครงการศุภาลัยไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ ตั้งอยู่ที่ วัดท่าพระ ถนนเพชรเกษม แขวงวัดท่าพระ เขตบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร 10600 อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินสถานีท่าพระ เพียง 2 สถานี ก็เดินทางเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว สถานีบางหว้าได้ออย่างสะดวก ส่วนระยะเดินเท้าจากคอนโดไปสถานีท่าพระก็ ประมาณ 570 เมตร ถือว่าไม่ใกล้แต่ก็ไม่ไกลเกินไปนัก สามารถเดินได้ถ้าไม่เร่งรีบ หรือถ้าเป็นชั่วโมงเร่งรีบก็มีบริการวินมอเตอร์ไซค์เป็นทางเลือกอยู่แล้วครับ และอีกอย่างก็คือ หากในอนาคตโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ช่วงหัวลำโพง–หลักสอง เปิดให้บริการเต็มรูปแบบครบทุกสถานีไปเรียบร้อยแล้ว ก็จะช่วยทำให้การเดินทางเข้าไปยังใจกลางเมืองหรือเชื่อมโยงไปโซนอื่น ได้รวดเร็วมากยิ่งขึ้น ทางด้านถนนสำหรับรถยนต์ ก็อยู่ติดถนนเพชรเกษม เชื่อมสู่ถนนสายหลักสำคัญ เช่น ถนนจรัญสนิทวงศ์ ถนนรัชดาภิเษก ถนนราชพฤกษ์ และถนนกาญจนาภิเษก เป็นต้น ถ้าจะบอกว่าเป็นทำเลทองแห่งอนาคตก็ไม่ผิดหรอกครับ

 

การเดินทาง เข้าออกโครงการ


วิธีการเดินทางด้วยรถสาธารณะที่ง่ายที่สุดก็คือ รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน มาลงที่สถานีท่าพระ แล้วเดินต่อไปยังโครงการเป็นระยะทาง 570 เมตร ใช้เวลาประมาณ 10 นาที เท่านั้นครับ ถ้าไม่เดินก็ยังใช้บริการวินมอเตอร์ไซค์เพื่อความรวดเร็วได้

หรือหากเป็นวิธีการเดินทางด้วยรถยนต์ ก็ถือว่ามีความสะดวก ไม่ยุ่งยากซับซ้อน เนื่องจากตัวโครงการตั้งอยู่บนถนนเพชรเกษม 1 ในถนนสายหลักขนาดใหญ่ที่มีเส้นทางเชื่อมต่อไปยังถนนสายอื่นๆอีกทั้งยังอยู่ใกล้แยกท่าพระ สามารถแยกออกไปทางฝั่งปิ่นเกล้าหรือพุทธมณฑลได้ แต่ถ้าจะเข้าไปในย่านใจกลางเมือง ก็ใช้เส้นทางข้ามฝั่งแม่น้ำบริเวณสะพานพุทธและสะพานพระปกเกล้า เชื่อมต่อไปยังย่านเยาวราช และพาหุรัด

สถานที่สำคัญใกล้เคียง


โครงการนี้ถือได้ว่าแวดล้อมไปด้วยสถานที่อำนวยความสะดวกอย่างหลากหลายครับ เริ่มจากศูนย์การค้า ตลาด ก็มีทั้งห้างสรรพสินค้าเดอะมอลล์ ท่าพระ บิ๊กซี อิสรภาพ  ไอคอน สยาม ตลาดวงเวียนใหญ่ ตลาดพลู ตลาดบางขุนศรี และตลาดรถไฟธนบุรี

 

ด้านสถาบันการศึกษาที่อยู่ในย่านนี้ก็ เช่น โรงเรียน ศึกษานารีโรงเรียน สายประสิทธิ์พณิชยการ มหาวิทยาลัยราชภัฏธนบุรี และมหาวิทยาลัยราชภัฏบ้านสมเด็จเจ้าพระยา

สถานรักษาพยาบาลก็มี โรงพยาบาล พญาไท 3 โรงพยาบาลบางไผ่ โรงพยาบาลสมเด็จเจ้าพระยา เป็นต้น

นอกจากนี้ย่านนี้ยังขึ้นชื่อเรื่องร้านอาหารอร่อยด้วยนะครับ เรียกว่าอุดมสมบูรณ์เรื่องอาหารการกินแน่นอน เช่น สมศักดิ์ปูอบ เจริญไทยสุกี้เจ้าเก่า หอยแครงลวกเจ๊ภา เป็นต้น

ส่วนกลางของโครงการ

โครงการนี้มีการออกแบบพื้นที่เปิดโล่ง เพื่อให้ผู้พักอาศัยได้ใช้งานแบบอเนกประสงค์แบ่งเป็น 2 ชั้น ประกอบด้วย Co – Living Space และ Co – Working Space นอกจากนี้ก็มีส่วนกลางอื่นๆ ตามมาตรฐานดังนี้ครับ

 

  • สระว่ายน้ำ พร้อมแยกสระเด็กและจากุซซี่
  • ห้องออกกำลังกาย
  • ห้องซาวน่า
  • ห้องประชุม
  • สนามเด็กเล่น
  • สวนลอยฟ้า (Rooftop Garden)

มาพร้อมเทคโนโลยีความทันสมัยต่างๆ ในคอนโดน เช่น ด้วยสมาร์ตคิทเชย  EV Charger , Digital Door Lock, Smart Locker และกล้องซีซีทีวี ลิฟต์ล็อกชั้น เพิ่มระบบความปลอดภัยในการเข้าออกอาคาร ที่น่าสนใจอีกอย่างคือแนวคิดการออกแบบที่แทรกพื้นที่สีเขียวไว้ในส่วนพักอาศัย เพื่อให้ผู้อาศัยในคอนโดได้ใกล้ชิดธรรมชาติด้วยครับ

Room Type รูปแบบของห้อง

โครงการนี้ประกอบด้วยห้องชุดพักอาศัยรวม 421 ยูนิต แบ่งเป็นห้องพักอาศัย 419 ยูนิต และร้านค้า 2 ยูนิต มีการออกแบบให้ชั้น 1-4 เป็นที่จอดรถส่วนบุคคล ส่วนชั้นพักอาศัยจะเริ่มตั้งแต่ชั้น 5 ขึ้นไป มีรูปแบบของห้องทั้งหมด 5 ประเภท ดังนี้

  • ห้องสตูดิโอS ขนาด 28.00-28.50 ตร.ม.
  • ห้องแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 34.00-35.00 ตร.ม.
  • ห้องแบบ 1 ห้องนอนพลัส ขนาด 43.00-47.00 ตร.ม.
  • ห้องแบบ 2 ห้องนอน ขนาด 52.00- 63.50 ตร.ม.
  • ห้องแบบ 3 ห้องนอน ขนาด 99.5 ตร.ม.

ความพิเศษของโครงการนี้สำหรับทุกประเภทห้อง ที่จะได้รับคือ การติดตั้งระบบโฮม ออโตเมชั่น (Home Automation System) ประตูห้องแบบดิจิตอลดอร์ล็อก เครื่องปรับอากาศแบบฝังฝ้า เครื่องทำน้ำร้อน และฉากกั้นอาบน้ำแบบกระจกนิรภัย เพื่อการอยู่อาศัยอย่างทันสมัยและสะดวกสบายที่สุด

ราคาโครงการ

ในส่วนของราคาเริ่มต้นจะอยู่ที่ 1.98 ล้านบาท (ข้อมูลเดือนตุลาคม 2562 ) มีการเปิด Pre-Sale อย่างเป็นทางการไปแล้ว เมื่อวันที่ 19-20 ตุลาคม 2562 ที่ผ่านมา โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2665  เมื่อเทียบราคากับทำเลแล้ว ผมมองว่าในอนาคตพื้นที่โซนนี้จะเป็นย่านที่พักอาศัยที่เดินทางเข้าไปสู่ใจกลางเมืองกรุงได้อย่างสะดวกสบายมาก เพราะมีโครงการรถไฟฟ้าที่เชื่อมโยงการเดินทางทุกพื้นที่ ไม่ว่าจะเป็นการพักอาศัยในรูปแบบคนทำงานที่ยังโสด หรือคนที่มีครอบครัวแล้ว ก็เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจมากครับ

Calculation การวางแผนซื้อ

สำหรับใครที่อ่านรีวิว มาจนถึงตอนท้ายนี้แสดงว่าเริ่มมีความสนใจในตัวโครงการนี้ขึ้นมาแล้วใช่ไหมครับ ดังนั้นเดี๋ยวเราจะมาลองคำนวนกันครับว่า ถ้าเราต้องการซื้อคอนโดโครงการนี้เราจะต้องวางแผนในการซื้ออย่างไร และ ในวันซื้อต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้างเวลาโอน ณ กรมที่ดินวันนี้เราจะลองมาคำนวนกันครับ

 

คำนวนยอดผ่อนชำระต่อเดือน 

ก่อนจะเริ่มต้น part คำนวนผมขออนุญาติสมมุติตัวแปรต่างๆดังต่อไปนี้นะครับเพื่อความเข้าใจตรงกัน ผมขอเหมารวมว่าเราทุกคนในที่นี้ใช้ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทุกคนนะครับ(ไม่ได้ใช้เงินสดซื้อ)

 

1.อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อธนาคาร ผมขอใช้เป็น 7% ตลอดอายุสัญญานะครับ (จริงๆแล้วอัตราดอกเบี้ยจริงจะถูกว่านี้นะครับแล้วแต่ธนาคารแต่ผมขออนุญาติใช้ตัวเลขที่คิดว่า “ปลอดภัย” ในการคำนวนตัวเลขออกมานะครับเพราะถ้าเราใช้ดอกเบี้ยที่ต่ำเกินไปเราจะได้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนที่ต่ำตามมา ดังนั้นอาจเกิดปัญหาได้ครับหากธนาคารมีการขึ้นดอกเบี้ยหรือเกิดวิกฤิตเศรษกิจกระทันหันดังนั้นผมขอใช้เลข 7% นะครับ

 

2.ระยะเวลาในการผ่อนชำระ ผมขอใช้ 30 ปี นะคับ

 

  1. เราจะกู้สินเชื่อเต็มจำนวนราคาโครงการ 100% ทุกครั้งนะครับ

ดังนั้น ยอดสินเชื่อ 1.98 ล้าน ดอกเบี้ยสินเชื่อ 7% ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี

หากคำนวนโดยใช้โปรแกรมแล้วจะตกว่าเราต้องผ่อนชำระธนาคารที่ยอด

ประมาณ 13,000 บาทต่อเดือนครับ  

 

เมื่อเรารู้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนแล้ว สิ่งที่เราต้องมาคิดต่อคือ สถานะทางการเงินเราสามารถจัดการกับค่าใช้จ่ายต่อเดือนนี่ไหวไหม และ เรามีเงินสำรองพร้อมสำหรับความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นกรณีไหนบ้างครับ ถ้าเกิดว่าคิดทุกๆอย่างไว้เรียบร้อยแล้วผมรับรองเลยครับว่าการซื้อบ้านสักหลังของคุณจะเป็นเรื่องที่ Happy สุขกาย สุขใจ เพราะเราได้วางแผนในการซื้อแบบละเอียดแล้วคับ

 

คำนวนค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน

 

1.ค่าจดจำนอง

ค่าใช้จ่ายก้อนนี้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็น 1% ของมูลค่าทรัพย์ ที่จดจำนอง เป็นเงินที่ต้องจ่ายให้กับสำนักงานที่ดินเพื่อเอาคอนโด เป็นหลักประกันหนี้ให้กับธนาคารในกรณีของผู้ที่กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ราคาห้อง 1,980,000 บาท  คิดค่าจดจำนอง 1%

ค่าจดจำนองเป็นเงิน 19,800 บาท (ในกรณีกู้เต็มจำนวน)

 

2.ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าโอนมีมูลค่า 2% ของราคาประเมิน(ราคาประเมินของกรมที่ดินนะครับ ไม่ใช่ราคาขาย) เพื่อความยุติธรรมส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะออกกันคนละครึ่งหรืออยู่ที่คนละ 1%     ในเคสนี้เราสมมุติให้ ราคาประเมินกรมที่ดิน = ราคาขาย เพื่อเผื่อความปลอดภัยไว้นะครับ

ราคาห้อง 1,980,000 บาท  คิดค่าโอน1% เป็นเงิน

ค่าโอนเป็นเงิน 19,800 บาท

 

3.ค่าอากรสแตมป์

ในการจดทะเบียนโอนคอนโด กรมที่ดินจะเก็บค่าอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.5 พิจารณา จากราคาซื้อขาย ซึ่งหากคิดเป็นตัวเลขกลมๆ ค่าอากรแสตมป์จะอยู่ที่ 1 บาท/มูลค่าโครงการทุกๆ 200 บาทนั่นเอง

ราคาห้อง  1,980,000 บาท  คิดค่าอาการ 0.5 %  เป็นเงิน

ค่าอาการ 9,900 บาท

ดังนั้นค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน  = ค่าจดจำนอง + ค่าโอน(ครึ่งหนึ่ง) + ค่าอากรสแตมป์

= 19,800 + 19,800 + 9,900

= 49,500 บาท

 

ดังนั้นแล้วยอดรวมทั้งหมดของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น ณ กรมที่ดินวันที่เราไปโอนโครงการจะอยู่ที่ 49,500 บาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่เราต้องเตรียมความพร้อม และ ควรรู้ล่วงหน้าก่อนจะทำการซื้อโครงการอีกครับ เพื่อการบริกหารการเิงนที่ดีของเราและความไม่ประมาทในการจัดการเงินที่ดีครับ