สวัสดีครับ Guru Review EP20 รีวิวทุกเรื่องที่คุณควรรู้เกี่ยวกับโครงการ คอนโดติดรถไฟฟ้า ชื่อโครงการว่า โกรว รัตนาธิเบศร์ (Grow Rattanathibet) ตั้งอยู่ห่างจากรถไฟฟ้าสายสีม่วง สถานีไทรม้าเพียง 140 เมตรเท่านั้น แถมยังมีวิวริมแม่น้ำอีก เรียกว่า หรูหรา น่าอยู่ และน่าสนใจมากครับ ว่าแล้วก็ไปติดตามรายละเอียดกันเลย

จุดเด่นของโครงการ

          สำหรับจุดเด่นของคอนโด โกรว รัตนาธิเบศร์ ก็คือ เป็นคอนโดประเภท High Rise วิวแม่น้ำเจ้าพระยาและติดรถไฟฟ้าสายสีม่วง เรียกว่าเป็นทำเลที่โดดเด่นในทุกๆ ด้าน ทั้งทิวทัศน์รวมถึงการคมนาคมที่สะดวกสบาย บรรยากาศแวดล้อมเงียบสงบในแบบย่าพักอาศัยชานเมือง ภาพรวมของโครงการบนพื้นที่ประมาณ 3 ไร่ จะเป็น อาคารคอนโดมิเนียม 34 ชั้น ประกอบด้วยห้องชุด 364 ยูนิต และยังมีอาคารสำนักงาน 8 ชั้น อยู่ในบริเวณเดียวกันด้วย ประเภทของห้องชุดมีให้เลือกถึง 7 ประเภท ตามขนาดห้องและองค์ประกอบต่างๆ

          ทางด้านสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางของคอนโด ถือว่ามีค่อนข้างเยอะและครบครัน ไม่ว่าจะเป็น ลอบบี้นั่งเล่นส่วนกลาง  ห้องอ่านหนังสือ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ แล้วก็บางส่วนจะอยู่บนชั้นดาดฟ้าและชั้น 8 เช่น สวนหย่อมสำหรับพักผ่อน กับลู่วิ่งออกกำลังกายบนดาดฟ้า พร้อมลานนั่งเล่น ทั้งนี้ก็เพื่อกระจายการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางให้ทั่วถึงนั่นเองครับ ส่วนเรื่องความปลอดภัยก็มี รปภ. 24 ชม. กล้องวงจรปิด การเข้าออกใช้ระบบ Access Card Control เป็นต้น

ทำเลที่ตั้งและการเดินทาง

          โกรว รัตนาธิเบศร์  ตั้งอยู่ที่ ถนนรัตนาธิเบศร์ ต.ไทรม้า อ.เมือง จ. นนทบุรี นอกจากจะอยู่ใกล้สถานีไทรม้า ของรถไฟฟ้าสายสีม่วงแล้ว ก็ยังมีสถานที่อื่นๆ ที่รายล้อม เช่น เซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ ศูนย์ราชการนนทบุรี รพ.พระนั่งเกล้า

          การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว เนื่องจากโครงการตั้งอยู่ติดกับถนนสายหลักคือ รัตนาธิเบศร์ ทำให้การเข้าถึง และเชื่อมต่อไปยังพื้นที่อื่นๆ ด้วยรถยนต์มีความสะดวกและใช้เส้นทางได้หลายทาง เช่น รัตนาธิเบศร์ เชื่อมต่อถนนราชพฤกษ์ เพื่อเข้าไปพื้นที่สาทร โซนกรุงเทพฯด้านใต้ หรือ เชื่อมต่อถนนบรมราชนนี ซึ่งก็ไปต่อได้ทั้งนอกเมืองฝั่งนครปฐม และในเมืองฝั่งปิ่นเกล้า ราชวิถี อีกเส้นทางหนึ่งก็คือ รัตนาธิเบศร์ เชื่อมต่อออกไปทางบางบัวทอง บางกรวย-ไทรน้อย จะเป็นเส้นทางออกนอกเมืองไปต่างจังหวัด

          การเดินทางด้วยรถสาธารณะ สถานีที่อยู่ใกล้ที่สุดคือ สถานีไทรม้า (MRT สายสีม่วง) เป็นระยะทาง 140 เมตร สามารถเดินเท้าได้สบายๆ นอกจากนี้ รถโดยสารประเภทอื่นๆ ก็มีป้ายรถเมล์ในระยะที่เดินถึงจากโครงการเช่นกันครับ ใช้เดินทางไปสถานที่ใกล้ๆ ได้อีกทางเลือกหนึ่ง รวมถึงรถแท็กซี่กับรถมอเตอร์ไซด์ด้วย เรียกว่า เป็นทำเลที่เดินทางสะดวกจริงๆ

          สรุปแล้ว คอนโดติดรถไฟฟ้าแห่งนี้ เหมาะกับการพักอาศัยเพื่อเดินทางเข้าไปทำงานในเมือง หรือย่านใกล้เคียงได้อย่างสะดวกสบาย ที่สำคัญคือ น่าจะเป็นทำเลที่เติบโต เป็นที่ต้องการมากในอนาคตด้วยครับ

 

สถานที่สำคัญโดยรอบโครงการ

          อย่างที่บอกไปตอนต้นนะครับว่าทำเลของโครงการตั้งอยู่บนทำเลคุณภาพที่แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกแบบครบครันไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า ตลาด โรงเรียน โรงพยาบาล หรือ สถานีรถไฟฟ้า ต่างง่ายต่อการเดินทางทั้งนั้นเลยครับไม่ว่าจะเป็นในส่วนของห้างสรรพสินค้า  เซ็นทรัลรัตนาธิเบศ , เซ็นทรัลเวสเกต ,บิ๊กซีรัตนาธิเบศร์  ,บิ๊กซี บางใหญ่,โฮมโปร,อินเด๊กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ ในส่วนของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆโดยรอบโครงการก็อาทิเช่น รพ. เกษมราษฎร์ , รพ. การุญเวช , BB Market ,ตลาดกลางบางใหญ่ ส่วนสถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้เคียงจะเป็นสถานีแยกไทรม้า

 

ส่วนกลางภายในโครงการ

          โครงการ โกรว รัตนาธิเบศร์ (Grow Rattanathibet) มีส่วนกลาง Facility ให้ลูกบ้านได้ใช้บริการกันอย่างครบถ้วนครบครันมากๆครับเริ่มตั้งแต่  เรื่องที่จอดรถของลูกบ้านในโครงการสามารถรองรับที่จอดรถ 100% พร้อมส่วนกลางอื่นๆเช่น สวนลอยฟ้าให้ความร่มรื่นกับบรรยากาศเขียวขจีของสวน  ห้องออกกำลังกายที่มีอุปกรณ์ครบครันและสระว่ายน้ำระบบเกลือ ยาว 20 ม แยกสระเด็กให้ลูกบ้านได้ใช้บริการกันครับ มาถึงเรื่องระบบรักษาความปลอดภัยทางโครงการมีปภ.ตลอด 24 ชั่วโมง อีกทั้งรอบโครงการ ติดตั้งระบบ CCTV ทั่วโครงการ ดังนั้นลูกบ้านจึงสบายใจในเรื่องความปลอดภัยได้เลยคับ

ราคาโครงการ

ราคาเริ่มต้นของโครงการ โกรว รัตนาธิเบศร์ (Grow Rattanathibet) เริ่มต้นที่ 2.8  ล้านบาทครับ (ข้อมูล ณ ปี 2562)

Calculation การวางแผนซื้อ

       สำหรับใครที่อ่านรีวิว โครงการ โกรว รัตนาธิเบศร์ (Grow Rattanathibet)  มาจนถึงตอนท้ายนี้แสดงว่าเริ่มมีความสนใจในตัวโครงการนี้ขึ้นมาแล้วใช่ไหมครับ ดังนั้นเดี๋ยวเราจะมาลองคำนวนกันครับว่า ถ้าเราต้องการซื้อคอนโดโครงการนี้เราจะต้องวางแผนในการซื้ออย่างไร และ ในวันซื้อต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้างเวลาโอน ณ กรมที่ดินวันนี้เราจะลองมาคำนวนกันครับ

 

คำนวนยอดผ่อนชำระต่อเดือน 

   ก่อนจะเริ่มต้น part คำนวนผมขออนุญาติสมมุติตัวแปรต่างๆดังต่อไปนี้นะครับเพื่อความเข้าใจตรงกัน ผมขอเหมารวมว่าเราทุกคนในที่นี้ใช้ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทุกคนนะครับ(ไม่ได้ใช้เงินสดซื้อ)

 

1.อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อธนาคาร ผมขอใช้เป็น 7% ตลอดอายุสัญญานะครับ (จริงๆแล้วอัตราดอกเบี้ยจริงจะถูกว่านี้นะครับแล้วแต่ธนาคารแต่ผมขออนุญาติใช้ตัวเลขที่คิดว่า “ปลอดภัย” ในการคำนวนตัวเลขออกมานะครับเพราะถ้าเราใช้ดอกเบี้ยที่ต่ำเกินไปเราจะได้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนที่ต่ำตามมา ดังนั้นอาจเกิดปัญหาได้ครับหากธนาคารมีการขึ้นดอกเบี้ยหรือเกิดวิกฤิตเศรษกิจกระทันหันดังนั้นผมขอใช้เลข 7% นะครับ

 

2.ระยะเวลาในการผ่อนชำระ ผมขอใช้ 30 ปี นะคับ

 

3.เราจะกู้สินเชื่อเต็มจำนวนราคาโครงการ 100% ทุกครั้งนะครับ

ดังนั้น ยอดสินเชื่อ 2.8  ล้าน ดอกเบี้ยสินเชื่อ 7% ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี

หากคำนวนโดยใช้โปรแกรมแล้วจะตกว่าเราต้องผ่อนชำระธนาคารที่ยอด

ประมาณ 18,000 บาทต่อเดือนครับ  

 

        เมื่อเรารู้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนแล้ว สิ่งที่เราต้องมาคิดต่อคือ สถานะทางการเงินเราสามารถจัดการกับค่าใช้จ่ายต่อเดือนนี่ไหวไหม และ เรามีเงินสำรองพร้อมสำหรับความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นกรณีไหนบ้างครับ ถ้าเกิดว่าคิดทุกๆอย่างไว้เรียบร้อยแล้วผมรับรองเลยครับว่าการซื้อบ้านสักหลังของคุณจะเป็นเรื่องที่ Happy สุขกาย สุขใจ เพราะเราได้วางแผนในการซื้อแบบละเอียดแล้วคับ

 

คำนวนค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน

 

1.ค่าจดจำนอง

 ค่าใช้จ่ายก้อนนี้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็น 1% ของมูลค่าทรัพย์ ที่จดจำนอง เป็นเงินที่ต้องจ่ายให้กับสำนักงานที่ดินเพื่อเอาคอนโด เป็นหลักประกันหนี้ให้กับธนาคารในกรณีของผู้ที่กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย 

ราคาห้อง 2,800,000 บาท  คิดค่าจดจำนอง 1%

 ค่าจดจำนองเป็นเงิน 28,000 บาท (ในกรณีกู้เต็มจำนวน)

 

2.ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าโอนมีมูลค่า 2% ของราคาประเมิน(ราคาประเมินของกรมที่ดินนะครับ ไม่ใช่ราคาขาย) เพื่อความยุติธรรมส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะออกกันคนละครึ่งหรืออยู่ที่คนละ 1%     ในเคสนี้เราสมมุติให้ ราคาประเมินกรมที่ดิน = ราคาขาย เพื่อเผื่อความปลอดภัยไว้นะครับ

ราคาห้อง 2,800,000  บาท คิดค่าโอน1% เป็นเงิน

ค่าโอนเป็นเงิน 28,000  บาท

 

3.ค่าอากรสแตมป์ 

ในการจดทะเบียนโอนคอนโด กรมที่ดินจะเก็บค่าอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.5 พิจารณา จากราคาซื้อขาย ซึ่งหากคิดเป็นตัวเลขกลมๆ ค่าอากรแสตมป์จะอยู่ที่ 1 บาท/มูลค่าโครงการทุกๆ 200 บาทนั่นเอง

ราคาห้อง  2,800,000 บาท  คิดค่าอาการ 0.5 %  เป็นเงิน

ค่าอาการ 14,000  บาท

ดังนั้นค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน  = ค่าจดจำนอง + ค่าโอน(ครึ่งหนึ่ง) + ค่าอากรสแตมป์

               = 28,000  + 28,000 + 14,000

               = 70,000  บาท

 

    ดังนั้นแล้วยอดรวมทั้งหมดของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น ณ กรมที่ดินวันที่เราไปโอนโครงการจะอยู่ที่ 70,000 บาท (ในความเป็นจริงแล้วยอดที่เราต้องจ่ายจากไม่ได้เยอะเท่านี้นะครับจะลดลงไปอีกเพราะราคาประเมินของกรมที่ดินจะน้อยกว่าราคาที่ซื้อขายกันอยู่ตามท้องตลาดอยู่แล้วครับดังนั้นไม่ต้องกังวลใจไปนะครับถ้าตัวเลขมันออกมาเยอะ)  ซึ่งเป็นตัวเลขที่เราต้องเตรียมความพร้อม และ ควรรู้ล่วงหน้าก่อนจะทำการซื้อโครงการอีกครับ เพื่อการบริกหารการเิงนที่ดีของเราและความไม่ประมาทในการจัดการเงินที่ดีครับ

 

……………………………………………..

สามารถรับชม content ทั้งหมดที่ Youtube  :

Facebook Fanpage : 

รับฟังข่าวอสังหาบน Podcast

INSTRAGRAM

……………………………………………..