สวัสดีครับ Guru Review EP18 รีวิวทุกเรื่องที่คุณควรรู้เกี่ยวกับโครงการ The Great Bangyai โดย เดอะเกรท เรียล เอสเตท  ใครกำลังมองหาบ้านเดี่ยว ทำเลดีๆ เหมาะกับการพักอาศัย มีการเดินทางเข้าออกย่านใจกลางเมืองที่สะดวก โครงการนี้น่าจะเป็นทางเลือกที่ดีครับ ไปติดตามรายละเอียดกันเลย

จุดเด่นของโครงการ

          The Great Bangyai หรือ เดอะเกรท บางใหญ่ มีจุดเด่นคือ เป็นโครงการขนาดใหญ่ และตัวบ้าน ในภาพรวมงานออกแบบจะเน้นความเรียบง่าย สไตล์โมเดิร์น เหมาะกับการพักผ่อนและพักอาศัย ท่ามกลางบรรยากาศแวดล้อมด้วยธรรมชาติ ปัจจุบันสร้างเสร็จแล้ว พร้อมเข้าอยู่ จำนวน 162 ยูนิต บนพื้นที่ประมาณ 36 ไร่ มีแบบบ้านให้เลือก 3 แบบ ทั้งหมดเป็นบ้านเดี่ยว ที่มีบริเวณรอบบ้านกว้างขวาง อีกทั้งแต่ละบ้านก็มีการวางผังให้ตั้งอยู่ห่างกัน ทำให้รู้สึกถึงความเป็นส่วนตัวมากเลยครับ

          ด้านสิ่งอำนวยความสะดวกของส่วนกลาง ก็มีครบตามมาตรฐานทั่วไป และมีความน่าสนใจอย่างหนึ่งคือ การจัดผังให้สวนสาธารณะอยู่ใจกลางโครงการ เพื่อให้บ้านทุกหลังเข้าถึงการใช้พื้นที่ส่วนกลางได้สะดวก แล้วก็ยังมีสระว่ายน้ำส่วนกลาง มีกล้อง CCTV ติดตั้งทั่วทั้งโครงการและเจ้าหน้าที่รปภ.คอยตรวจตราทั่วทั้งพื้นที่ตลอด 24 ชม.

ทำเลที่ตั้งและการเดินทาง

          The Great Bangyai  ตั้งอยู่ที่ ถนนบ้านบางไทร-คลองตาซ้อน ต.บางแม่นาง อ.บางใหญ่ จ.นนทบุรี ซึ่งเป็นทำเลย่านที่พักอาศัย และมีสถานที่รอบข้าง ที่ช่วยอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตแบบครบครัน เช่น เซ็นทรัล เวสต์เกต อิเกีย บางใหญ่ โฮมโปร รัตนาธิเบศร์  โรงพยาบาลเกษมราษฎร์ รัตนาธิเบศร์ เป็นต้น

          การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว จากทำเลที่ตั้งของโครงการ ก็มีถนนสายหลักที่เชื่อมต่อได้หลายสายครับ ถ้าจะเข้าไปย่านใจกลางเมือง ก็มีถนนกาญจนาภิเษก เชื่อมต่อไปทางปิ่นเกล้า-สาทร ได้  หรือไปทางถนนรัตนาธิเบศร์ ก็จะเชื่อมต่ไปย่านงามวงศ์วาน แคราย ปากเกร็ด แจ้งวัฒนะ อีกสายหนึ่งเป็นทางสายใหม่คือ ทางด่วนศรีรัช ถือว่าเป็นเส้นที่เดินทางค่อนข้างสะดวกเหมือนกันครับ ขึ้นอยู่กับว่าจะเดินทางไปกลับจากไหนไปไหน  ส่วนเส้นนอกเมือง ไปต่างจังหวัดก็ออกทางเส้นบางกรวย-ไทรน้อยได้

          การเดินทางด้วยรถสาธารณะ โครงการอยู่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าสายสีม่วง สถานีที่ใกล้ที่สุดก็เป็นสถานีคลองบางไผ่ โดยใช้เวลาเดินทางด้วยรถยนต์หรือรถมอเตอร์ไซค์ประมาณ 10-15 นาที ส่วนรถสาธารณะอื่นๆ ยังไม่มีผ่านหน้าโครงการโดยตรง แต่ก็สามารถใช้บริการรถแท็กซี่ วินมอเตอร์ไซด์ จากสถานีรถไฟฟ้า หรือสถานที่สำคัญใกล้เคียงอย่าง เซ็นทรัล เวสต์เกต ก็ใช้เวลาเดินทางไม่นานนัก

          สรุปแล้ว ถ้าเป็นตัวเลือกสำหรับบ้านเดี่ยว และความต้องการพื้นที่ส่วนตัวเยอะๆ และมีรถยนต์ส่วนตัวอยู่แล้ว โครงการนี้ ถือว่าตรงตามความต้องการ และอยู่บนทำเลที่กำลังเติบโตด้วยครับ

 

สถานที่สำคัญโดยรอบโครงการ

          อย่างที่บอกไปตอนต้นนะครับว่าทำเลของโครงการตั้งอยู่บนทำเลคุณภาพที่แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกแบบครบครันไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า ตลาด โรงเรียน โรงพยาบาล หรือ สถานีรถไฟฟ้า ต่างง่ายต่อการเดินทางทั้งนั้นเลยครับไม่ว่าจะเป็นในส่วนของห้างสรรพสินค้า  เซ็นทรัลเวสต์เกต ,บิ๊กซีรัตนาธิเบศร์  ,บิ๊กซี บางใหญ่,โฮมโปร,อินเด๊กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์  ในส่วนของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆโดยรอบโครงการก็อาทิเช่น รพ. เกษมราษฎร์ , รพ. การุญเวช , BB Market ,ตลาดกลางบางใหญ่ ส่วนสถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้เคียงจะเป็นสถานีสามแยกบางใหญ่  ,MRT สถานีคลองบางไผ่

แบบบ้านในโครงการ

          โครงการ The Great Bangyai มีแบบบ้านภายในโครงการให้เลือกถึง 3 แบบด้วยกันครับ ซึ่งแต่ละแบบจะแตกต่างตามวัตถุประสงค์การใช้งานของลูกบ้านดังต่อไปนี้ครับ

1.Glory 

  • บ้านเดี่ยวพื้นที่ 50 – 60 ตร.ว  
  • พื้นที่ใช้สอย 134 ตร.ม.
  • 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ
  • ราคาเริ่มต้น 3.8 ล้าน (ราคา ณ ปี 2562)

 

 

2.Grace

  • บ้านเดี่ยวพื้นที่ 50 – 60 ตร.ว  
  • พื้นที่ใช้สอย 169 ตร.ม.
  • 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ
  • ราคาเริ่มต้น 4.25 ล้าน (ราคา ณ ปี 2562)

 

  1. Grand

  • บ้านเดี่ยวพื้นที่ 50 – 70 ตร.ว  
  • พื้นที่ใช้สอย 180 ตร.ม.
  • 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ
  • ราคาเริ่มต้น 5.19 ล้าน (ราคา ณ ปี 2562)

 

ส่วนกลางภายในโครงการ 

          มาพูดถึงเรื่องส่วนกลางภายในตัวโครงการ ตัวโครงการได้มีการจัดเตรียมพื้นที่ส่วนกลางในสัดส่วนต่างๆไว้รองรับลูกบ้านอย่างครบครันครับ สวนสาธารณะที่เป็นพื้นที่สีเขียวสำหรับการพักผ่อนหย่อนใจ สนามเด็กเล่น เลนจ๊อกกิ้งสำหรับคนชอบวิ่งออกกำลังกายและมาถึงเรื่องระบบรักษาความปลอดภัยทางโครงการมีปภ.ตลอด 24 ชั่วโมง อีกทั้งรอบโครงการ ติดตั้งระบบ CCTV ทั่วโครงการ ดังนั้นลูกบ้านจึงสบายใจในเรื่องความปลอดภัยได้เลยคับ

ราคาโครงการ

ราคาเริ่มต้นของโครงการThe Great Bangyai เริ่มต้นที่ 3.8  ล้านบาทครับ (ข้อมูล ณ ปี 2562)

Calculation การวางแผนซื้อ

       สำหรับใครที่อ่านรีวิว The Great Bangyaiมาจนถึงตอนท้ายนี้แสดงว่าเริ่มมีความสนใจในตัวโครงการนี้ขึ้นมาแล้วใช่ไหมครับ ดังนั้นเดี๋ยวเราจะมาลองคำนวนกันครับว่า ถ้าเราต้องการซื้อคอนโดโครงการนี้เราจะต้องวางแผนในการซื้ออย่างไร และ ในวันซื้อต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้างเวลาโอน ณ กรมที่ดินวันนี้เราจะลองมาคำนวนกันครับ

 

คำนวนยอดผ่อนชำระต่อเดือน 

   ก่อนจะเริ่มต้น part คำนวนผมขออนุญาติสมมุติตัวแปรต่างๆดังต่อไปนี้นะครับเพื่อความเข้าใจตรงกัน ผมขอเหมารวมว่าเราทุกคนในที่นี้ใช้ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทุกคนนะครับ(ไม่ได้ใช้เงินสดซื้อ)

 

1.อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อธนาคาร ผมขอใช้เป็น 7% ตลอดอายุสัญญานะครับ (จริงๆแล้วอัตราดอกเบี้ยจริงจะถูกว่านี้นะครับแล้วแต่ธนาคารแต่ผมขออนุญาติใช้ตัวเลขที่คิดว่า “ปลอดภัย” ในการคำนวนตัวเลขออกมานะครับเพราะถ้าเราใช้ดอกเบี้ยที่ต่ำเกินไปเราจะได้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนที่ต่ำตามมา ดังนั้นอาจเกิดปัญหาได้ครับหากธนาคารมีการขึ้นดอกเบี้ยหรือเกิดวิกฤิตเศรษกิจกระทันหันดังนั้นผมขอใช้เลข 7% นะครับ

 

2.ระยะเวลาในการผ่อนชำระ ผมขอใช้ 30 ปี นะคับ

 

3.เราจะกู้สินเชื่อเต็มจำนวนราคาโครงการ 100% ทุกครั้งนะครับ

ดังนั้น ยอดสินเชื่อ 3.8  ล้าน ดอกเบี้ยสินเชื่อ 7% ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี

หากคำนวนโดยใช้โปรแกรมแล้วจะตกว่าเราต้องผ่อนชำระธนาคารที่ยอด

ประมาณ 25,000 บาทต่อเดือนครับ 

 

        เมื่อเรารู้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนแล้ว สิ่งที่เราต้องมาคิดต่อคือ สถานะทางการเงินเราสามารถจัดการกับค่าใช้จ่ายต่อเดือนนี่ไหวไหม และ เรามีเงินสำรองพร้อมสำหรับความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นกรณีไหนบ้างครับ ถ้าเกิดว่าคิดทุกๆอย่างไว้เรียบร้อยแล้วผมรับรองเลยครับว่าการซื้อบ้านสักหลังของคุณจะเป็นเรื่องที่ Happy สุขกาย สุขใจ เพราะเราได้วางแผนในการซื้อแบบละเอียดแล้วคับ

 

คำนวนค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน

 

1.ค่าจดจำนอง

 ค่าใช้จ่ายก้อนนี้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็น 1% ของมูลค่าทรัพย์ ที่จดจำนอง เป็นเงินที่ต้องจ่ายให้กับสำนักงานที่ดินเพื่อเอาคอนโด เป็นหลักประกันหนี้ให้กับธนาคารในกรณีของผู้ที่กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย 

ราคาห้อง 3,800,000 บาท  คิดค่าจดจำนอง 1%

 ค่าจดจำนองเป็นเงิน 38,000 บาท (ในกรณีกู้เต็มจำนวน)

 

2.ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าโอนมีมูลค่า 2% ของราคาประเมิน(ราคาประเมินของกรมที่ดินนะครับ ไม่ใช่ราคาขาย) เพื่อความยุติธรรมส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะออกกันคนละครึ่งหรืออยู่ที่คนละ 1%     ในเคสนี้เราสมมุติให้ ราคาประเมินกรมที่ดิน = ราคาขาย เพื่อเผื่อความปลอดภัยไว้นะครับ

ราคาห้อง 3,800,000  บาท คิดค่าโอน1% เป็นเงิน

ค่าโอนเป็นเงิน 38,000  บาท

 

3.ค่าอากรสแตมป์ 

ในการจดทะเบียนโอนคอนโด กรมที่ดินจะเก็บค่าอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.5 พิจารณา จากราคาซื้อขาย ซึ่งหากคิดเป็นตัวเลขกลมๆ ค่าอากรแสตมป์จะอยู่ที่ 1 บาท/มูลค่าโครงการทุกๆ 200 บาทนั่นเอง

ราคาห้อง  3,800,000 บาท  คิดค่าอาการ 0.5 %  เป็นเงิน

ค่าอาการ 19,000  บาท

ดังนั้นค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน  = ค่าจดจำนอง + ค่าโอน(ครึ่งหนึ่ง) + ค่าอากรสแตมป์

               = 38,000  + 38,000 + 19,000

               = 95,000  บาท

 

    ดังนั้นแล้วยอดรวมทั้งหมดของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น ณ กรมที่ดินวันที่เราไปโอนโครงการจะอยู่ที่ 95,000 บาท (ในความเป็นจริงแล้วยอดที่เราต้องจ่ายจากไม่ได้เยอะเท่านี้นะครับจะลดลงไปอีกเพราะราคาประเมินของกรมที่ดินจะน้อยกว่าราคาที่ซื้อขายกันอยู่ตามท้องตลาดอยู่แล้วครับดังนั้นไม่ต้องกังวลใจไปนะครับถ้าตัวเลขมันออกมาเยอะ)  ซึ่งเป็นตัวเลขที่เราต้องเตรียมความพร้อม และ ควรรู้ล่วงหน้าก่อนจะทำการซื้อโครงการอีกครับ เพื่อการบริกหารการเิงนที่ดีของเราและความไม่ประมาทในการจัดการเงินที่ดีครับ

 

……………………………………………..

สามารถรับชม content ทั้งหมดที่ Youtube  :

Facebook Fanpage : 

รับฟังข่าวอสังหาบน Podcast

INSTRAGRAM

……………………………………………..