สวัสดีครับ Guru Review EP12  รีวิวทุกเรื่องที่คุณควรรู้เกี่ยวกับโครงการโกลเด้น ทาวน์ รัตนาธิเบศร์-เวสต์เกต โดย โกลเด้นแลนด์ ( Goldenland) ตั้งอยู่ย่านชานเมืองแถบรัตนาธิเบศร์ เหมาะกับใครที่กำลังมองหาบ้านสำหรับครอบครัวขนาดกลาง-ใหญ่  บรรยากาศเป็นส่วนตัวท่ามกลางธรรมชาติร่มรื่น และความน่าสนใจต่างๆ ดังต่อไปนี้ครับ

 

จุดเด่นของโครงการ

     ความน่าสนใจของทาวน์โฮมโครงการนี้อย่างแรกคือ แบบบ้านซึ่งมีให้เลือกถึง 3 ประเภท แบ่งตามการออกแบบ ขนาดพื้นที่ใช้สอย และการตกแต่งทั้งภายนอกภายใน โดยใช้ชื่อในสไตล์อิตาลี  ภาพรวมงานออกแบบบ้านก็จะเป็นสไตล์อิตาลีผสมผสานกับความเป็นไทยมีสีสันสดใส เช่น สีเหลือง สีฟ้าน้ำทะเล แต่งระแนงกับชายคาบ้านทำจากไม้เพิ่มความดูดีมีระดับให้ตัวบ้าน เป็นต้น พื้นที่ส่วนกลางสาธารณะ  ก็จะมีที่สวนสาธารณะขนาดใหญ่ตกแต่งเป็นสวนสวยงาม มีที่เดินออกกำลังกาย สนามเด็กเล่น คลับเฮาส์สระว่ายน้ำ รปภ. 24 ชั่วโมง พร้อมกล้อง CCTV ทุกมุมของโครงการ

     โครงการ โกลเด้น ทาวน์ รัตนาธิเบศร์-เวสต์เกต ตั้งอยู่บนเนื้อที่ประมาณ 27 ไร่ จพนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการอยู่ที่ 290 ยูนิตครับ เปิดขายเมื่อเดือนสิงหาคม 2562 ที่ผ่านมาครับ นับว่าเป็นโครงการทาวน์โฮมที่เพิ่งสร้างที่น่าสนใจมากๆครับ ทั้งเรื่องจำนวนยูนิตที่ไม่หนาแน่นจนเกินไป และที่สำคัญโครงการตั้งอยู่บนทำเลคุณภาพใจกลางบางใหญ่แบบนี้ จึงไม่แปลกเลยใช่ไหมครับที่จะได้รับความนิยมอย่างมาก

 

ทำเลที่ตั้งและการเดินทาง

     โกลเด้น ทาวน์ รัตนาธิเบศร์-เวสต์เกต ตั้งอยู่ที่ ถ.จันทร์ทองเอี่ยม ต.บางรักพัฒนา อ.บางบัวทอง นนทบุรี ท่ามกลางสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่รอบๆพื้นที่ เช่น เซ็นทรัล เวสต์เกต  บิ๊กซี อิเกีย โรงพยาบาลเกษมราษฎร์ และสถานศึกษาอีกหลายแห่ง

     การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว เนื่องจากโครงการตั้งอยู่ติดถนนจันทร์ทองเอี่ยม เชื่อมต่อกับถนนสายหลักอย่าง ถนนกาญจนาภิเษก ถนนรัตนาธิเบศร์ ถนนราชพฤกษ์ รวมทั้งถนนบางกรวย-ไทรน้อย การเดินทางเข้าออกจึงมีความสะดวก สามารถเข้าออกได้หลายทาง อีกทั้งยังอยู่ไม่ไกลจากย่านใจกลางเมือง เช่น ฝั่งถนนรัตนาธิเบศร์ ก็จะเชื่อมต่อไปยังโซนแจ้งวัฒนะ งามวงศ์วาน จนถึงแครายได้นั่นเองครับ

 

     สำหรับการเดินทางด้วยรถสาธารณะ สถานีรถไฟฟ้าที่อยู่ใกล้ที่สุดคือ สถานีคลองบางไผ่ (รถไฟฟ้าสายสีม่วง) ใช้เวลาเดินทางด้วยรถแท็กซี่หรือรถมอเตอร์ไซด์รับจ้าง ในระยะเวลาประมาณ 5-10 นาที แล้วก็ยังเป็นจุดที่รถสองแถวของท้องถิ่นวิ่งผ่าน รวมถึงรถตู้โดยสารอีกหลายสายเช่นจากบางใหญ่นั่งไปถึงอนุสาวรีย์สมรภูมิ, งามวงศ์วาน เป็นต้น โดยรวมแล้วถือว่า อยู่บนทำเลที่การเดินทางเข้าถึงสะดวกมาก แถมยังมีย่านการค้า ศูนย์การค้าชั้นนำ ย่านอาหารการกินต่างๆ แบบครบเลยทีเดียว เหมาะกับการใช้ชีวิตครอบครัวในระดับเริ่มต้นที่น่าสนใจมากครับ

 

สถานที่สำคัญใกล้เคียง

  • FamilyMart : ติดหน้าทางเข้าโครงการ
  • 7-11 : 100 ม.
  • Central Plaza Westgate /IKEA /Big C /SB Design บางใหญ่ : 
  • Big C Extra บางใหญ่ 
  • Index Living Mall บางใหญ่ : 
  • บางใหญ่ไนท์พลาซ่า : 
  • Chic Republic :
  • ตลาดนัด 18 คอร์ด : 
  • บุญถาวร 
  • HomePro : 
  • Central รัตนาธิเบศร์ : 
  • The Crystal PTT 
  • Pure Place 
  •  ตลาดนกฮูก 
  • รร.ป่าไม้อุทิศ 9 
  • รร.บางบัวทอง 
  • รร.พระแม่สกลสงเคราะห์บางบัวทอง
  • รร.เตรียมอุดมศึกษาพัฒนาการนนทบุรี 
  • รร.นนทบุรีวิทยาลัย
  • รพ.เกษมราษฎร์รัตนาธิเบศร์ อินเตอร์เนชั่นแนล 
  • รพ.บางบัวทอง
  • รพ.เกษมราษฎร์รัตนาธิเบศร์ 

 

สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ

     ทางโครงการได้มีคลับเฮาส์ดีไซน์หรู พร้อมสระว่ายน้ำ และเพลิดเพลินท่ามกลางธรรมชาติร่มรื่น กับสวนสวยมีสไตล์ รองรับทุกกิจกรรมของทุกคนในครอบครัวได้อย่างไม่จำกัด เพื่อคุณภาพชีวิตที่เหนือกว่า

     ระบบรักษาความปลอดภัยด้วยกล้อง CCTV และ รปภ ด้านหน้าโครงการและภายในตัวโครงการตลอด 24 ชม ให้คุณอุ่นใจ เรื่องความปลอดภัยอย่างเต็มที่ครับ

แบบบ้านในโครงการ

 ความน่าสนใจของทาวน์โฮมโครงการนี้อย่างแรกคือ แบบบ้านซึ่งมีให้เลือกถึง 3 ประเภท แบ่งตามการออกแบบ ขนาดพื้นที่ใช้สอย และการตกแต่งทั้งภายนอกภายใน โดยใช้ชื่อในสไตล์อิตาลี 

1.เลซิน่า (Lesina)
เป็นทาวน์โฮมขนาดใหญ่ที่สุด มีพื้นที่รวม 117 ตร.ม. ประกอบด้วย 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ และที่จอดรถ 2 คัน พร้อมฟังก์ชันพิเศษอย่างห้องพระด้วยครับ

2.มิลาโน (Milano)
เป็นทาวน์โฮมขนาดกลาง มีพื้นที่รวม 103 ตร.ม.  ประกอบด้วย 4 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ และที่จอดรถ 1 คัน

3.ซอร์เรนโต้ (Sorrento ) เป็นทาวน์โฮมขนาดเล็กสุด มีพื้นที่รวม 96 ตร.ม. ประกอบด้วย 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ และที่จอดรถ 1 คัน

ราคาโครงการ

ราคาเริ่มต้นของโครงการเริ่มต้นที่ 2.29  ล้านบาทครับ (ข้อมูล ณ ปี 2562)

Calculation การวางแผนซื้อ

       สำหรับใครที่อ่านรีวิวโกลเด้น ทาวน์ รัตนาธิเบศร์-เวสต์เกต มาจนถึงตอนท้ายนี้แสดงว่าเริ่มมีความสนใจในตัวโครงการนี้ขึ้นมาแล้วใช่ไหมครับ ดังนั้นเดี๋ยวเราจะมาลองคำนวนกันครับว่า ถ้าเราต้องการซื้อคอนโดโครงการนี้เราจะต้องวางแผนในการซื้ออย่างไร และ ในวันซื้อต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้างเวลาโอน ณ กรมที่ดินวันนี้เราจะลองมาคำนวนกันครับ

 

คำนวนยอดผ่อนชำระต่อเดือน 

   ก่อนจะเริ่มต้น part คำนวนผมขออนุญาติสมมุติตัวแปรต่างๆดังต่อไปนี้นะครับเพื่อความเข้าใจตรงกัน ผมขอเหมารวมว่าเราทุกคนในที่นี้ใช้ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทุกคนนะครับ(ไม่ได้ใช้เงินสดซื้อ)

 

1.อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อธนาคาร ผมขอใช้เป็น 7% ตลอดอายุสัญญานะครับ (จริงๆแล้วอัตราดอกเบี้ยจริงจะถูกว่านี้นะครับแล้วแต่ธนาคารแต่ผมขออนุญาติใช้ตัวเลขที่คิดว่า “ปลอดภัย” ในการคำนวนตัวเลขออกมานะครับเพราะถ้าเราใช้ดอกเบี้ยที่ต่ำเกินไปเราจะได้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนที่ต่ำตามมา ดังนั้นอาจเกิดปัญหาได้ครับหากธนาคารมีการขึ้นดอกเบี้ยหรือเกิดวิกฤิตเศรษกิจกระทันหันดังนั้นผมขอใช้เลข 7% นะครับ

 

2.ระยะเวลาในการผ่อนชำระ ผมขอใช้ 30 ปี นะคับ

 

3.เราจะกู้สินเชื่อเต็มจำนวนราคาโครงการ 100% ทุกครั้งนะครับ

ดังนั้น ยอดสินเชื่อ 2.29  ล้าน ดอกเบี้ยสินเชื่อ 7% ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี

หากคำนวนโดยใช้โปรแกรมแล้วจะตกว่าเราต้องผ่อนชำระธนาคารที่ยอด

ประมาณ 15,000 บาทต่อเดือนครับ  

 

        เมื่อเรารู้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนแล้ว สิ่งที่เราต้องมาคิดต่อคือ สถานะทางการเงินเราสามารถจัดการกับค่าใช้จ่ายต่อเดือนนี่ไหวไหม และ เรามีเงินสำรองพร้อมสำหรับความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นกรณีไหนบ้างครับ ถ้าเกิดว่าคิดทุกๆอย่างไว้เรียบร้อยแล้วผมรับรองเลยครับว่าการซื้อบ้านสักหลังของคุณจะเป็นเรื่องที่ Happy สุขกาย สุขใจ เพราะเราได้วางแผนในการซื้อแบบละเอียดแล้วคับ

 

คำนวนค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน

 

1.ค่าจดจำนอง

 ค่าใช้จ่ายก้อนนี้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็น 1% ของมูลค่าทรัพย์ ที่จดจำนอง เป็นเงินที่ต้องจ่ายให้กับสำนักงานที่ดินเพื่อเอาคอนโด เป็นหลักประกันหนี้ให้กับธนาคารในกรณีของผู้ที่กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย 

ราคาห้อง 2,290,000 บาท  คิดค่าจดจำนอง 1%

 ค่าจดจำนองเป็นเงิน 22,900 บาท (ในกรณีกู้เต็มจำนวน)

 

2.ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าโอนมีมูลค่า 2% ของราคาประเมิน(ราคาประเมินของกรมที่ดินนะครับ ไม่ใช่ราคาขาย) เพื่อความยุติธรรมส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะออกกันคนละครึ่งหรืออยู่ที่คนละ 1%     ในเคสนี้เราสมมุติให้ ราคาประเมินกรมที่ดิน = ราคาขาย เพื่อเผื่อความปลอดภัยไว้นะครับ

ราคาห้อง 2,290,000  บาท คิดค่าโอน1% เป็นเงิน

ค่าโอนเป็นเงิน 22,900  บาท

 

3.ค่าอากรสแตมป์ 

ในการจดทะเบียนโอนคอนโด กรมที่ดินจะเก็บค่าอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.5 พิจารณา จากราคาซื้อขาย ซึ่งหากคิดเป็นตัวเลขกลมๆ ค่าอากรแสตมป์จะอยู่ที่ 1 บาท/มูลค่าโครงการทุกๆ 200 บาทนั่นเอง

ราคาห้อง  2,290,000 บาท  คิดค่าอาการ 0.5 %  เป็นเงิน

ค่าอาการ 11,450  บาท

ดังนั้นค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน  = ค่าจดจำนอง + ค่าโอน(ครึ่งหนึ่ง) + ค่าอากรสแตมป์

               = 22,900  + 22,900 + 11,450

               = 57,250  บาท

 

    ดังนั้นแล้วยอดรวมทั้งหมดของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น ณ กรมที่ดินวันที่เราไปโอนโครงการจะอยู่ที่ 57,250 บาท (ในความเป็นจริงแล้วยอดที่เราต้องจ่ายจากไม่ได้เยอะเท่านี้นะครับจะลดลงไปอีกเพราะราคาประเมินของกรมที่ดินจะน้อยกว่าราคาที่ซื้อขายกันอยู่ตามท้องตลาดอยู่แล้วครับดังนั้นไม่ต้องกังวลใจไปนะครับถ้าตัวเลขมันออกมาเยอะ)  ซึ่งเป็นตัวเลขที่เราต้องเตรียมความพร้อม และ ควรรู้ล่วงหน้าก่อนจะทำการซื้อโครงการอีกครับ เพื่อการบริกหารการเิงนที่ดีของเราและความไม่ประมาทในการจัดการเงินที่ดีครับ