สวัสดีครับวันนี้มาพบกับ Guru Living ในช่วง GURU REVIEW รีวิวทุกเรื่องที่คุณควรรู้เกี่ยวกับโครงการ  The Tree Charan 30 (เดอะทรี จรัญฯ 30)  ครับ ก่อนอื่นเลยเรามาทำความรู้จักกับ Developer เจ้าของโครงการนี้กันก่อนครับ โครงการนี้เป็นของ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ คอนโดในเคลือพฤกษานั่นเองครับ โดยตัวคอนโดเป็นคอนโดแบบ High Rise ขนาด 22 ชั้น จำวนวน 2 อาคาร (มีแยกเป็นอาคาร A และ อาคาร B   โดยโครงการมี Unit รวมทั้งสิ้น 307 ยูนิตครับซึ่งถ้าพูดง่ายๆเลยก็ถือว่าเป็นโครงการคอนโด High Rise ที่อยู่ในใจกลางเมืองเลยก็ว่าได้ครับ

 

ทำเลที่ตั้งของโครงการ

        ในส่วนของทำเลที่ตั้งของโครงการนี้ตั้งอยู่บนถนนจรัญสนิทวงศ์ตรงทำเลใกล้แยกไฟฉายซึ่งถือว่าเป็นจุดสำคัญที่สามารถเดินทางเข้าไปในตัวเมืองได้อย่างง่ายๆไม่ว่าจะอาศัยการเดินทางโดยรถยนต์ส่วนตัว รถประจำทาง หรือรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT(สถานีท่าพระ) ก็สามารถเดินทางได้สะดวกสบายทั้งนั้นคับ   และอีกประเด็นที่น่าจับตามองก็คือทำเลนี้กำลังจะมีการสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายถึงสองสถานีที่ไม่ใกลจากตัวโครงการนี้คือ สถานีแยกไฟฉาย และ สถานีบางขุนนนท์ ซึ่งมีกำหนดการจะเปิดให้ใช้บริการในปี 2563 ที่จะถึงนี้ครับ

        ในเรื่องของการเดินทางเนื่องจากทำเลที่ตั้งของโครงการ The Tree Charan 30 (เดอะทรี จรัญฯ 30)  ตั้งอยู่บนถนนจรัญสนิทวงศ์ซึ่งเป็นถนนที่สามารถเดินทางไปยัง สถานที่สำคัญ ถนนMain หรือ แหล่งงานได้หลายที่แบบสะดวกสบายมากๆครับไม่ว่าจะเป็น โรงพยาบาลศิริราช  วังหลัง ถนนบรมราชชนนีย์ สะพานพระปิ่นเกล้า หรือถ้าวิ่งย้อนลงมาจากถนนเมนหน้าโครงการก็จะสามารถไปโซน ท่าพระ วงเวียนใหญ่ บางแคได้แบบสบายๆครับ(ในกรณีการจราจรไม่ติดนะครับ หากมีความจำเป็นจะต้องเดินทางในเวลาเร่งด่วนแนะนำไปรถไฟฟ้าจะสะดวกกว่ามากครับ) 

        หรือว่าสำหรับคนที่ต้องการใช้บริการเรือข้ามฟาก ข้ามไปแถวท่าพระจัน สาทร หรือ ท่าอื่นๆก็สามารถเดินทางไปขึ้นท่าเรือที่ศิริราชได้ครับเห็นไหมครับว่าการเดินทางค่อนข้างสะดวกสบายมากไม่ว่าจะใช้ รถยนต์ รถไฟฟ้า เรือ มีให้เลือกกันทุกฟังชันก์เลยครับ  

 

สถานที่สำคัญใกล้เคียง

ห้างสรรพสินค้าและตลาด

  •  Makro จรัญ
  • ตลาดบางขุนศรี
  • โลตัส จรัญฯ 15
  • วังหลัง (พรานนก)
  • ตลาดรถไฟธนบุรี 
  • พาต้าปิ่นเกล้า
  • โลตัส ปิ่นเกล้า
  • เซ็นทรัลพลาซ่า ปิ่นเกล้า
  • เดอะมอลล์ ท่าพระ 

โรงพยาบาล 

  • โรงพยาบาลศิริราช
  • โรงพยาบาลธนบุรี 

สถานศึกษา

  • โรงเรียนชิโนรสวิทยาลัย
  • วิทยาลัยอาชีวศึกษาธนบุรีซอยจรัญฯ13 
  • วิทยาลัยเทคโนโลยีพณิชยการราชดำเนิน
  • วิทยาลัยพาณิชยการธนบุรี
  • มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ท่าพระจันทร์

        เรื่องทำเลพูดกันไปพอหอมปากหอมคือแล้วตอนนี้เรามาพูดถึง Detail ของโครงการกันมั่งดีกว่าครับ โครงการ The Tree Charan 30 (เดอะทรี จรัญฯ 30) นั้นมีสองอาคารด้วยกันครับโดยอาคาร A จะมีความสูง 22 ชั้น และ ตัวอาคาร B จะมีความสูงเพียง 8 ชั้นครับ พื้นที่ทั้งหมดของโครงการอยู่ที่ประมาน 2 ไร่ครับ

 

        ถ้าเราเดินทางมาที่โครงการจากถนนนใหญ่เราจะพบกับอาคาร A ก่อนอันดับแรกครับซึ่งอาคาร A เป็นอาคารแบบ High Rise 22 ชั้น โดยชั้นที่เป็นส่วนกลางไว้บริการลูกบ้านจะเป็นชั้น 22 หรือชั้นบนของอาคาร A นั้นเองคับ โดยถ้าพูดกันแล้วส่วนมาก Facility ส่วนมากจะมากองรวมกันอยู่ที่อาคาร A เป็นหลักครับไม่ว่าจะเป็น

ส่วนกลางของโครงการ 

Facility อาคาร A ชั้น 1

  • (The Prime Lobby) ล๊อบบี้หลักของโครงการที่ตกแต่งเน้นอย่างหรู ให้ความรูสึกโล่งโปร่งสบายเพราะจาก Celing ถึง Floor มีความสูงถึง 6 เมตร
  •  Private Prime Corner Elegant Lift Hall ห้องลิฟ และห้องจดหมาย (Precious Mailbox)

Facility อาคาร A ชั้น 3 

        จะเป็นห้อง Exclusive working space & Private Meeting Room ที่มีไว้บริการลูกบ้านเวลาที่จะมีการนัดเพื่อนๆมา Meeting นัดทีมงานมาบรีฟงาน หรือสามมรถนัดลูกค้าาาคุยงานก็สามารถใช้บริการที่ชั้นนี้ได้ครับ ที่ชั้นนี้จะมีทางเชื่อมต่อกับชั้น 4 ของอาคาร B ซึ่งเป็นพื้นที่สวนที่เรียกว่า Hideaway Garden และ Garden View Gym ห้องฟิตเนสได้วิวสวนสำหรับใครที่ชอบออกกำลังกายและเห็นวิวธรรมชาติ เห็นความเขียวขจีของต้นไม้ที่ชั้น 4 นี้ก็เหมาะอย่างมากครับ

Facility อาคาร A ชั้น 22

        ที่ชั้น 22 หรือชั้นดาดฟ้านี้ทางโครงการได้มีการจัดเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้านหลายต่อหลายอย่างแบบครบครันครับไม่ว่าจะเป็น

        สระว่ายน้ำระบบเกลือ (Crystalline Sky Pool) สระว่ายน้ำของโครงการเป็นสระแบบวิวกระจกครับ หรือที่เรียกว่าสระแบบ See Through สามารถว่ายไปบริเวณขอบสระแล้วชมความงดงามของตัวเมืองกรุงเทพได้เลยครับ และยังมี The Sky lounge, ห้องสตรีม (Sky Steaming Room) แยกชาย/หญิง, และสวนดาดฟ้า (Sky View Courtyard  , Leisure Sky Scene) ซึ่งแน่นอนครับว่าทาง DEV พฤกษา เป็น DEV ที่เอาใจใส่ในเรื่องสภาพแวดล้อใมของโครงการเป็นหลักอยู่แล้ว ดังนั้นจึงไม่ต้องกังวลเรื่องความเขียวขจีของโครงการนะครับ ทางโครงการจัดเต็มแน่นอนคับ

        อาคาร B ถูกออกแบบเป็นอาคารแบบ Low Rise มีความสูงอยู่ที่ 8 ชั้นครับซึ่งชั้น 1-3 จะเป็นที่จอดรถยนต์ของโครงการส่วนชั้น 4 – 8 จะเป็นชั้นสำหรับพักอาศัยของลูกบ้านคับ และสำหรับอาคาร A กับ B ก็สมมรถเชื่อมต่อกันได้โดยขึ้นจากชั้น 3 ที่อาคาร A และชั้น 4 ที่อาคาร B ครับ

 

Room Type รูปแบบของห้อง

รูปแบบห้องของโครงการ The Tree Charan 30 (เดอะทรี จรัญฯ 30)  จะแบ่งหลักๆได้เป็น 1 Bedroom และ 2 Bedroom ครับซึ่ง 1 Bedroom จะมีสองขนาดด้วยกันคือ

  • 1 Bedroom(เล็ก) ขนาดอยู่ที่ 23 – 29 ตารางเมตร เป็นห้อง Type ที่มีราคาถูกที่สุดของโครงการครับ
  • 1 Bedroom(ใหญ่) ขนาดอยู่ที่ 31 – 41 ตารางเมตร ห้องใน Type นี้จะค่อนข้างโปร่งโล่งสบายครับเดี๋ยวเรามาดูในแบบปลนห้องอีกทีครับ
  • 2 Bedroom ขนาดอยู่ที่ 43 – 45 ตารางเมตร ซึ่งห้อง Tye นี้จะมีแค่ชั้นละ 1 ห้องเท่านั้นครับ

ราคาโครงการThe Tree Charan 30 (เดอะทรี จรัญฯ 30) 

 

        ในส่วนของราคาโครงการได้เปิดตัวไว้ให้ในราคา 3.1 ล้านบาท (ข้อมูล ณ ปี 2562) โดยทางโครงการขายห้องแบบ fully furnished ตกแต่งให้ครบเบ็จเสร็จทั้ง Built in และ Walk in Closet หมายความว่าราคานี้เราสามารถหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลยครับ แต่ราคา 3.1 ล้านที่บอกมานี่อย่าลืมนะครับเป็นราคาเริ่มต้นของโครงการนั่นหมายความว่าเป็นห้อง Type เล็กที่สุดของโครงการนั่นเองครับ (23 sqm)

        ราคาต่อตารางเมตรของโครงการอยู่ที่ประมาณ 120,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถ้าเราคำนวนรวมค่า Furniture ที่เราได้มากับห้องไปแล้วก็ถือว่าคุ้มค่ามากๆในโครงการบริเวณนี้ครับ

 

Calculation การวางแผนซื้อ

        สำหรับใครที่อ่านรีวิว The Tree Charan 30 (เดอะทรี จรัญฯ 30)  มาจนถึงตอนท้ายนี้แสดงว่าเริ่มมีความสนใจในตัวโครงการนี้ขึ้นมาแล้วใช่ไหมครับ ดังนั้นเดี๋ยวเราจะมาลองคำนวนกันครับว่า ถ้าเราต้องการซื้อคอนโดโครงการนี้เราจะต้องวางแผนในการซื้ออย่างไร และ ในวันซื้อต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้างเวลาโอน ณ กรมที่ดินวันนี้เราจะลองมาคำนวนกันครับ

 

คำนวนยอดผ่อนชำระต่อเดือน 

        ก่อนจะเริ่มต้น part คำนวนผมขออนุญาติสมมุติตัวแปรต่างๆดังต่อไปนี้นะครับเพื่อความเข้าใจตรงกัน ผมขอเหมารวมว่าเราทุกคนในที่นี้ใช้ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทุกคนนะครับ(ไม่ได้ใช้เงินสดซื้อ)

  1. อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อธนาคาร ผมขอใช้เป็น 7% ตลอดอายุสัญญานะครับ (จริงๆแล้วอัตราดอกเบี้ยจริงจะถูกว่านี้นะครับแล้วแต่ธนาคารแต่ผมขออนุญาติใช้ตัวเลขที่คิดว่า “ปลอดภัย” ในการคำนวนตัวเลขออกมานะครับเพราะถ้าเราใช้ดอกเบี้ยที่ต่ำเกินไปเราจะได้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนที่ต่ำตามมา ดังนั้นอาจเกิดปัญหาได้ครับหากธนาคารมีการขึ้นดอกเบี้ยหรือเกิดวิกฤิตเศรษกิจกระทันหันดังนั้นผมขอใช้เลข 7% นะครับ
  2. ระยะเวลาในการผ่อนชำระ ผมขอใช้ 30 ปี นะคับ
  3. เราจะกู้สินเชื่อเต็มจำนวนราคาโครงการ 100% ทุกครั้งนะครับ

 

ดังนั้น ยอดสินเชื่อ 3.1 ล้าน ดอกเบี้ยสินเชื่อ 7% ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี

 

หากคำนวนโดยใช้โปรแกรมแล้วจะตกว่าเราต้องผ่อนชำระธนาคารที่ยอด

 

ประมาณ 20,600 บาทต่อเดือนครับ  

 

        เมื่อเรารู้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนแล้ว สิ่งที่เราต้องมาคิดต่อคือ สถานะทางการเงินเราสามารถจัดการกับค่าใช้จ่ายต่อเดือนนี่ไหวไหม และ เรามีเงินสำรองพร้อมสำหรับความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นกรณีไหนบ้างครับ ถ้าเกิดว่าคิดทุกๆอย่างไว้เรียบร้อยแล้วผมรับรองเลยครับว่าการซื้อบ้านสักหลังของคุณจะเป็นเรื่องที่ Happy สุขกาย สุขใจ เพราะเราได้วางแผนในการซื้อแบบละเอียดแล้วคับ

 

คำนวนค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน

1.ค่าจดจำนอง

 ค่าใช้จ่ายก้อนนี้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็น 1% ของมูลค่าทรัพย์ ที่จดจำนอง เป็นเงินที่ต้องจ่ายให้กับสำนักงานที่ดินเพื่อเอาคอนโด เป็นหลักประกันหนี้ให้กับธนาคารในกรณีของผู้ที่กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย 

ราคาห้อง 3,100,000 บาท  คิดค่าจดจำนอง 1%

 ค่าจดจำนองเป็นเงิน 31,000 บาท (ในกรณีกู้เต็มจำนวน)

 

2.ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าโอนมีมูลค่า 2% ของราคาประเมิน(ราคาประเมินของกรมที่ดินนะครับ ไม่ใช่ราคาขาย) เพื่อความยุติธรรมส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะออกกันคนละครึ่งหรืออยู่ที่คนละ 1%     ในเคสนี้เราสมมุติให้ ราคาประเมินกรมที่ดิน = ราคาขาย เพื่อเผื่อความปลอดภัยไว้นะครับ

ราคาห้อง 3,100,000 บาท  คิดค่าโอน1% เป็นเงิน

ค่าโอนเป็นเงิน 31,000 บาท

 

3.ค่าอากรสแตมป์ 

ในการจดทะเบียนโอนคอนโด กรมที่ดินจะเก็บค่าอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.5 พิจารณา จากราคาซื้อขาย ซึ่งหากคิดเป็นตัวเลขกลมๆ ค่าอากรแสตมป์จะอยู่ที่ 1 บาท/มูลค่าโครงการทุกๆ 200 บาทนั่นเอง

ราคาห้อง 3,100,000 บาท  คิดค่าอาการ 0.5 % เป็นเงิน

ค่าอาการ 15,500 บาท

 

ดังนั้นค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน  = ค่าจดจำนอง + ค่าโอน(ครึ่งหนึ่ง) + ค่าอากรสแตมป์

               = 31,000 + 31,000 + 15,500 

               = 77,500 บาท

 

        ดังนั้นแล้วยอดรวมทั้งหมดของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น ณ กรมที่ดินวันที่เราไปโอนโครงการจะอยู่ที่ 77,500 บาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่เราต้องเตรียมความพร้อม และ ควรรู้ล่วงหน้าก่อนจะทำการซื้อโครงการอีกครับ เพื่อการบริกหารการเิงนที่ดีของเราและความไม่ประมาทในการจัดการเงินที่ดีครับ