สวัสดีครับ เวลาเราจะซื้อบ้านหรือวางแผนจะซื้อบ้านรู้ไหมครับว่า จิงๆแล้วมีราคาอื่นนอกจากราคาที่เราตกลงทำการซื้อขายกันอยู่ด้วยนะครับ ซึ่งราคาพวกนี้มีอะไรบ้าง และแต่ละประเภทมีไว้ทำอะไร มีไว้เพื่ออะไรวันนี้ผมจะมาเล่าให้ทุกคนฟังกันนะครับ

1 ราคาซื้อขาย

ราคาแรกเลยคือราคาซื้อขายครับราคาซื้อขายที่ราคาที่เราตกลงกับผู้ซื้อหรือผู้ขายกันนะ 2 คนว่าจะทำการซื้อขาย บ้าน คอนโด ในราคาเท่านี้ๆบาทคับ  ซึ่งราคานี้จะเป็นราคาจริงที่เราจะต้องจ่ายให้กับคนขายนะครับ 

 

2 ราคาในสัญญาจะซื้อจะขาย

ราคาที่สองคือราคาในสัญญาจะซื้อจะขายคับ ราคาตัวที่ 2 นี้เป็นราคาที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายครับซึ่งหลายคนอาจจะยังสงสัยว่าอ้าวแล้วราคาในสัญญาจะซื้อจะขายมันไม่เท่ากับราคาที่เราตกลงทำการซื้อขายกันหรอบางกรณีเท่ากันก็มีครับแต่บางกรณีไม่เท่ากันก็มีนะซึ่งเพราะอะไรเดี๋ยวรอฟังไปเรื่อยๆก่อรนะครับ เพียงแค่ตอนนี้ให้เข้าใจว่าราคาที่เราตกลงทำการซื้อขายกับราคาในสัญญาจะซื้อจะขายอาจจะเท่ากันหรืออาจจะไม่เท่ากันก็ได้นะครับแล้วแต่เคสเลย  

 

3 ราคาประเมินธนาคาร 

ถ้าเกิดว่าเราซื้อบ้านหรือคอนโดโดยการยื่นกู้ขอสินเชื่อจากทางธนาคารเคยสงสัยกันไหมครับว่าธนาคารเขาเอาหลักเกณฑ์อะไรมาพิจารณาเอามาคิดวงเงินสินเชื่อให้เราครับ  การที่ธนาคารเขาจะปล่อยกู้ให้เราเท่านั้นเท่านี้ล่ะครับถ้าเขาเอาราคาที่เราตกลงซื้อขายกับผู้ซื้อหรือผู้ขายเนี่ยมันอาจจะทำให้การปล่อยกู้ของเขาไม่มีมาตรฐานที่แน่ชัดเพราะ บางทีผู้ขายอาจจะขายให้เราถูกก็ได้หรือเราอาจจะซื้อมาแพงเกินจริงก็ได้ครับดังนั้นแล้วเนี่ยสิ่งที่ธนาคารเขาจะดูนะครับมันจะมีราคาอีกตัวนึงเข้ามาคือราคาประเมินธนาคารที่เรากำลังคุยกันอยู่นี่แหละครับ 

 

ราคาประเมินธนาคารนะครับจะถูกประเมินโดยหน่วยงานของธนาคารเองหรือบริษัทข้างนอกที่ทางธนาคารเขาไปจ้างมาประเมินนะครับซึ่งโดยหลักเกณฑ์การประเมินเบื้องต้นเนี่ยเขาก็จะดูราคาประเมินของกรมที่ดินนะราคาของทรัพย์สภาพคล่องทรัพย์บริเวณนั้นนะฮะแล้วก็รวมสรุปออกมาเป็นราคาประเมิณของธนาคาร ครับ

 

ซึ่งราคาตรงนี้เองครับธนาคารจะมาใช้อ้างอิงในการปล่อยสินเชื่อให้กับเราครับแต่ธนาคารก็จะไม่ได้เชื่อมราคาประเมินของธนาคารซะทีเดียวนะครับธนาคารจะเอาราคาซื้อขายนะที่อยู่ในสัญญาจะซื้อจะขายของเรามาเปรียบเทียบกับราคาประเมินธนาคารครับมาเทียบกันว่าตัวไหนต่ำกว่าธนาคารก็จะให้วงเงินสินเชื่อเราเท่ากับราคาตัวนั้นครับ 

 

ยกตัวอย่างเช่นเรายื่นกู้ธนาคารนะครับโดยส่งสัญญาจะซื้อจะขายไปว่าบ้านที่เราซื้อเนี่ยราคา 1 ล้านบาทนะครับ  ล้านบาทนะครับ แล้วธนาคารก็ส่งพนักงานไปประเมินราคาบ้านที่เราซื้อนะครับได้ราคาประเมินธนาคารมาว่าอยู่ที่ 1.2 ล้านบาท ดังนั้นพอได้มา 2 ราคาแบบนี้ครับธนาคารเขาจะมาดูว่าตัวไหนน้อยกว่าซึ่งในข้อนี้คือราคาซื้อขาย ในสัญญาจะซื้อจะขายน้อยกว่า (1 ล้านบาท) วงเงินที่เราจัดกู้ธนาคารได้ก็คือ 1 ล้านบาทครับ (ในกรณีที่ธนาคารให้เราพูดเต็ม 100% นะครับ ) 

 

จำเรื่องที่เราคุยค้างกันไว้เมื่อครู่นี้ได้ไหมครับว่าอ้าวทำไมราคาในสัญญาจะซื้อจะขายถึงได้ไม่เท่ากับราคาซื้อขายหลักมันมาพร้อมกับเหตุผลตรงนี้ครับ หลายๆคนเคยได้ยินการกู้เกินราคาการกู้เกินวงเงินหรือพวกคอนโดเงินเหลือไหมครับ การกู้เกินวงเงินเหล่านี้ล้วนใช้หลักการที่ผมเล่ามาตามนี้เลยครับ เดี๋ยวลองมาฟังตัวอย่างง่ายๆกันนะครับ 

 

สมมุติว่าผมตกลงทำการซื้อขายกับผู้ซื้อบ้านหลังนี้ในราคา 1 ล้านบาทนะครับโจทย์เดิมเลยผมก็จะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ผมทำกับผู้ขายเป็นฉบับจริงในสัญญานั้นเขียนราคาซื้อขายกันอยู่ที่ 1 ล้านบาทอันนี้คือผมกับผู้ขายรู้กันสองคนนะครับแต่พอในกรณีที่ผมจะไปกู้ธนาคารผมก็จะทำสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมาอีก 1 ฉบับนะครับซึ่งฉบับนี้ผู้ขายของผมเขาไม่ได้เซ็นก็ไม่ได้รับรู้นะครับเพียงแต่ว่าฉบับที่ทำขึ้นมานี้เราจะเอาไปส่งให้ธนาคารครับโดยเราจะมีการมาร์คอัพราคาขึ้นไปหาว่าเราทำการซื้อขายกันอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท   ดังนั้นจากจุดเดิมนะครับเมื่อธนาคารได้รับสัญญาจะซื้อจะขายและการพูดของเรามาเนี่ยเขาก็จะส่งพนักงานไปประเมินบ้านหลังเดิมของเราครับซึ่งราคาประเมินก็คือ 1.2 ล้านบาทที่นี้เขาก็จะมาวัดกันครับว่าตัวไหนมันน้อยกว่าระหว่างราคา 1.5 ล้านบาทในสัญญาจะซื้อจะขายและ 1.2 ล้านบาทคือราคาประเมินที่เขาประเมินมา 

 

จากตรงนี้จะเห็นว่าเงินที่เราจะกู้ได้  จะอ้างอิงจากราคาตัวน้อยคือราคาประเมิน 1.2 ล้านบาทแล้วครับดังนั้นการทำแบบนี้นี่เองครับจะเป็นการทำให้เราสามารถกู้เกินวงเงินได้และผมก็ต้องบอกว่าเขาทำกันทั้งนั้นนะครับ  คำถามว่าธนาคารรู้ไหมว่ามีการปกปิดแบบนี้ธนาคารเขารู้ครับแต่คือการทำแบบนี้มันเป็นการได้ประโยชน์ทุกๆฝ่ายนะครับ ในมุมของธนาคารเองนะต่อให้เขาให้เรามากแค่ไหนก็ตามถ้ามันเทียบกับราคาประเมินแล้วมันยังไม่สูงจนเกินไปเขาก็ยังรับได้ครับ และที่สำคัญครับยิ่งธนาคารให้เรากู้เงินเยอะเท่าไหร่สิ่งที่จะตามมาคือเขาจะสามารถเก็บดอกเบี้ยเราได้เยอะเท่านั้นครับในมุมเราการที่เรากู้เงินได้มากนะครับเราก็สามารถเอาเงินส่วนต่างมาซื้อเฟอร์นิเจอร์เข้าบ้านตกแต่งบ้านหรือซื้อบ้านโดยไม่ต้องวางเงินดาวน์เลยแบบนี้ก็สามารถทำได้ครับ 

 

4 ราคาประเมิณกรมที่ดิน

 

ค่าตัวสุดท้ายนี้จะเป็นราคาที่มาเกี่ยวข้องกับเราเมื่อเราไปโอนบ้านหรือคอนโดที่กรมที่ดินครับ  เวลาเราซื้อขายบ้านกันนะครับมันจะมีค่าใช้จ่ายอยู่ประมาณ 5 ตัวที่มาเกี่ยวข้องกับเราครับ 

 

  1. ค่าธรรมเนียมการโอน
  2. ค่าจดจำนอง
  3. ค่าอากรแสตมป์
  4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

5.ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

 

ซึ่งผมเคยทำคลิปอธิบายและสอนวิธีคิดอย่างระเอียดแล้วนะครับลองเข้าไปรับชมที่ : 

ราคาประเมินกรมที่ดินตรงนี้จะมีไว้ใช้คิดค่าใช้จ่ายต่างๆที่เห็นด้านบนนี้บางตัวล่ะครับ  วันนี้เราคงจะไม่ได้มาพูดกันนะครับว่าตัวไหนจ่ายเท่าไหร่ยังไงนะลองย้อนกลับไปดูในคลิปที่ผมทิ้งไว้ด้านบนนะครับ

 

ซึ่งราคาประเมินกรมที่ดิน เป็นราคาที่ออกโดยหน่วยงานราชการนะครับซึ่งประชาชนทุกคนสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินของบ้านหรือที่ดินตัวเองได้นะครับโดยผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ วิธีการหาเนี่ยผมขอติดไว้ในคลิปหน้านะครับ

 

และนี่ก็เป็นทั้ง 4 ราคานะครับที่ทุกคนควรจะสร้างไว้แต่เนิ่นๆสำหรับใครที่อยากจะทำการซื้อขายบ้านคอนโดนะครับ หวังว่าจะเป็นประโยชน์นะครับและสำหรับใครนะที่กำลังเริ่มต้นวางแผนซื้อบ้านนะครับแต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นยังไงดีนะฮะผมได้ทำวีดีโอในซีรีย์ How to ซื้อบ้านหลังแรก ไว้ในช่อง YouTube Channel แล้วนะครับอยากให้ทุกคนลองเข้าไปดูกันนะครับ