สวัสดีครับผม วิน Guru Living  นะครับวันนี้ครับผมจะชวนทุกคนมาคุยกันถึงอีก 1 หัวข้อสำคัญที่มีคนถามผมเข้ามาเยอะมากๆเลยนะครับเกี่ยวกับว่า ถ้าเราอยากกู้เงินมาซื้อที่ดินและสร้างบ้านของเราเองเนี่ย จะสามารถทำได้ไหม และกระบวนการกู้เงินมันแตกต่างจากการขอสินเชื่อบ้านปรกติหรือเปล่า มีเงื่อนไข มีข้อกำหนด ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง เดี๋ยววันนี้ผมจะมาเล่าให้ทุกคนฟังกันนะครับ

การสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยเนี่ยต้องเรียกว่าเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่สำคัญเหมือนกันนะครับสำหรับคนที่อยากจะมีบ้านสักหลัง ถึงแม้ว่าเดี๋ยวนี้ในตลาดอุตสหกรรมอสังหาริมทพย์จะมีโครงการบ้านจัดสรรต่างๆให้เราได้เลือกเยอะมากๆ แต่ก็นั่นแหละครับอย่างที่ผมพูดไปว่าในชีวิตของคนสักคนหนึ่งเราจะซื้อบ้านกันสักกี่หลังเชียวถูกไหมครับ ดังนั้นจะซื้อบ้านทั้งทีเนี่ยเราก็ต้องอยากได้บ้านที่ตอบโจทย์ของเรา ไม่ว่าจะเรื่องแปลน เรื่องวัสดุ หรือ ฟังชันก์ต่างๆในตัวบ้าน ซึ่งการสร้างบ้านเองเนี่ยแน่นอนว่าเราจะสามารถกำหนดสิ่งๆต่างๆที่ผม พูดมาได้หมดเลยครับ 

 

มาคุยเรื่องการกู้เงินเพื่อสร้างบ้านกันบ้างครับ การกู้เงินเพื่อสร้างบ้านเนี่ยจะไม่เหมือนกับการกู้เงินซื้อบ้านปรกติทั่วไปซะทีเดียวนะครับ เพราะการสร้างบ้านมันจะมีกระบวนการ ก่อสร้างเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยครับ ซึ่งปรกติสินเชื่อบ้านที่เรากู้ธนาคารมาเนี่ยกระบวนการของ

เขาคือ เรากู้ธนาคาร ธนาคารให้เงิน เราเอาไปจ่ายค่าบ้าน จบครับ

ดังนั้นการกู้สร้างบ้านเนี่ยผมขอแบ่งง่ายๆเป็นสองประเภทนะครับคือ

 

  1. การกู้สร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง
  2. การกู้ซื้อที่ดิน + สร้างบ้าน

 

วันนี้ครับเราจะมาคุยถึงกรณีการกู้ซื้อที่ดินและการสร้างบ้านไปด้วยเลยทีเดียวนะครับ 

กรณีนี้คือเราไม่มีที่ดินเลย อันนี้จะยุ่งกว่ากลุ่มคนที่มีที่ดินของตัวเองอยู่แล้วและอยากปลูกสร้างบ้านครับ เพราะเราจะต้องผ่านกระบวนการหาที่ดิน เลือกที่ดินที่เราจะไปซื้อก่อน  

 

Part ในเรื่องการซื้อที่ดินเนี่ย ตรงนี้ที่ผมบอกไว้หลายๆคลิปคือ มันจะค่อนข้างมีรายละเอียดที่เยอะมากๆเลยนะครับ

 

เรื่องแกสุดเลยที่ผมอยากจะแนะนำให้เพื่อนๆทุกคนเช็คกันนะครับ ก่อนที่จะซื้อที่ดินคือ เรื่องของ “ประเภทโฉนดที่ดิน” ครับ

 เผื่อใครหลายคนที่อาจจะยังไม่รู้นะครับว่าประเภทของโฉนดที่ดินนะครับเขาจะถูกแบ่งได้เป็นหลายประเภทเลยนะครับ ที่ดินบางประเภทสามารถขายได้ที่ดินบางประเภทไม่สามารถซื้อขายได้และไม่สามารถจดจำนองได้ด้วยนะครับตรงนี้เนี่ยผมก็ได้ทำคลิปอธิบายเรื่องประเภทของโฉนดที่ดินไว้อย่างละเอียดแล้วอยู่ใน YouTube Channel นี้ 

 

วิธีดูโฉนดที่ดิน โฉนดมีกี่ประเภท ครุฑแต่ละสีบนโฉนดหมายถึงอะไร จะซื้อที่ดินต้องดู | Guru Living

https://youtu.be/aszJ14R4rIU

 

จริงแล้วมันยังมีดีเทลอีกหลายเรื่องมากๆเลยนะครับไม่ว่าจะเป็นการตรวจสอบระวางรวัดว่าที่ดินที่เราไปซื้อเนี่ยขนาดมันถูกต้องไหมตรงนี้ผมขออนุญาตเก็บไว้ก่อนนะครับเดี๋ยวจะไปทำคลิป วิธีการเลือกซื้อที่ดินแบบเต็มอีกทีนึงละกันนะครับพรุ่งนี้ขอติดไว้ก่อน นะครับ

 

กระบวนการที่เราจะต้องเตรียมตัวทั้งหมดผมขออนุญาติแบ่งเป็น 3 ช่วงหลักๆนะครับคือ

 

1.การเตรียมแปลนบ้านและหาผู้รับเหมา 

2.การเตรียมเงินสำรอง

3.การเตรียมเอกสารยื่นขอสินเชื่อ

 

1.การเตรียมแปลนบ้านและหาผู้รับเหมา 

เรื่องแรกก่อนครับเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุดเลยนะของคนที่กำลังจะวางแผนสร้างบ้าน นั่นก็คือเราต้องหาแปลนบ้านให้ได้ก่อนครับว่าบ้านของเราที่จะสร้างเนี่ยหน้าตาเป็นแบบไหน ถ้าเราจะกู้สร้างบ้านแน่นอนว่าสิ่งแรกที่ธนาคารเขาต้องอยากจะรู้จากเราคือ บ้านที่เราจะสร้างเนี่ยหน้าตามันเป็นยังไง รูปร่างมันเป็นแบบไหน และสิ่งที่ธนาคารเขาต้องการยืนยันจากเราคือ แปลนบ้าน ครับซึ่งกระบวนการหาแปลนบ้านเนี่ยก็อาจจะต้องว่าจ้างสถาปนิก วิศวกร มาเขียนแปลนให้เราคับ ในส่วนแรกสุดนี้เนี่ยเราต้องพูดคุยความต้องการของเรากับผู้ออกแบบให้ครบถ้วนเลยนะครับว่า เราอยากได้บ้านแบบไหน หน้าตาเป็นยังไง ใส่ฟังชันก์อะไรบ้าง คุยกันให้ครบถ้วนและพอเราได้แปลนออกมาแล้วเนี่ย สิ่งที่เราต้องทำต่อมาคือการ ขอใบอนุญาติก่อสร้างครับ ซึ่งจะต้องนำเอาแปลนบ้านนี่แหละไปขอที่สำนักงานเขตตามที่ที่ดินผืนนั้นตั้งอยู่ครับ

 

สมุติว่า Process ทั้งหมดด้านบนผ่านไปเรียบร้อยสิ่งต่อมาที่ต้องทำคือ “หาผู้รับเหมา” ครับ เพราะอีกหนึ่งเอกสาราสำคัญที่ธนาคารต้องการจากเราคือ “สัญญาว่าจางผู้รับเหมา”ครับตรงนี้เนี่ยต้องให้ผู้รับเหมาเขียนสัญญาเพื่อจะไปยื่นธนาคารครับ

 

ซึ่งจริงๆในที่นี้หลายๆเคสผู้รับเหมากับผู้เขียนแบบอาจจะเป็นคนเดียวกันหรือทีมเดียวกันก็ได้นะครับ ดังนั้นเนี่ยช่วงแรกเราอาจจะดิวประมานว่าเราให้เขาเขียนแบบบ้านให้เราก่อนซึ่งค่าแบบเราชำระก่อนเลย แต่ถ้าเรากู้ธนาคารผ่านและเรากลับมาดิลกับเขาเนี่ยเราขอ ฟรีค่าแบบหรือขอส่วนลดหรืออะไรก็ว่ากันไปตามตกลงแบบนี้ก็ไม่มีปัญหานะคับ ในส่วนการพูดคุยกับผู้รับเหมาเราต้องคุยดีเทลต่างๆรวมไปถึง Budget อย่างรอบคอบและรัดกุมเช่นกันครับซึ่งในที่นี้ผมจะยังไม่ลงดีเทลในคลิปนี้นะครับ

 

มาอีกส่วนที่สำคัญมากไม่แพ้กันเลยก็คือการเตรียมเงินสำรองครับ

พอเราได้ แบบบ้าน/ใบอนุญาติก่อสร้าง/สัญญาผู้รับเหมา

เราจะเข้าสู่กระบวนการขอสินเชื่อแล้วคับ เราก็นำเอกสารต่างๆไปยื่นกับธนาคารที่เราได้เลือกไว้แล้วครับซึ่งเอกสารเพ่มเติมในการกู้เนี่ยก็จะคล้ายกับการยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบปรกติคับ

คือเอกสารส่วนตัว สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน หลักฐานรายได้ไม่ว่าจะเป็นสลิปเงินเดือน หนังสือรับรองเงินเดือน หรือถ้าเป็นเจ้าของธุรกิจก็ต้องแสดงหลักฐานรายได้ครับ

 

ทีนี้มาแยกเป็นเคสตามที่ผมบอกไปตอนต้นจำได้ไหมครับว่าถ้าคุณมีที่ดินอยู่แล้วเงินที่เรากู้เขามาจะไปจ่าย่าก่อสร้างอย่างเดียวเลยครับอะอันนี้เรื่องนึง แต่ถ้าเราจะซื้อที่ดิน+สร้างบ้าน ด้วยเนี่ยก็เงินกู้ของเราจะแบ่งเป็นสองส่วนครับคือ  

 

เงินก้อนแรกคือเงินซื้อที่ดิน เงินส่วนนี้ธนาคารจะให้ได้สูงสุดไม่เกิน 80% ของราคาซื้อขายครับ และไม่เกิน 100% ของราคาประเมินที่ดินนั้นๆ ยกตัวอย่างเช่น  ที่ดินราคา 1 ล้าน แต่ราคาประเมิน 8 แสน วงเงินที่ธนาคารจะปล่อยกู้เราคือแค่ 8 แสนบาทเท่านั้นครับดังนั้นเริ่มเห็นอะไรไหมครับว่า การกู้ซื้อที่ดินเนี่ยเราจะต้องมีเงินสำรองครับ ซึ่งเอาเรื่องซื้อที่ดินก่อนนะครับ เราต้องเตรียมเงินสำรองไว้อย่างน้อยที่สุดคือ 20% นะครับล้านละ 2 แสนครับคิดง่ายๆ

 

ทีนี้เงินกู้ซื้อที่ดินที่เราได้จากธนาคารมาก้อนแรกเนี่ยเราจะต้องนำไปจ่ายให้เจ้าของที่ดินครับและจะต้องไปโอนกรรมสิทธิให้มันกลับมาเป็นชื่อเราที่สำนักงานที่ดินให้เรียบร้อยครับ (แต่ก็ยังติดจำนองแบงค์อยู่นะครับ) 

 

ทีนี้ระหว่างกระบวนการนี้จะมีค่าใช้จ่ายการโอน ที่ดินเกิดขึ้นนะครับซึ่งรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่างๆ ผมได้ทำคลิป อธิบายไว้แล้วนะครับสามารถกดที่

 

 

ในส่วนเงินอีกก้อนจะเป็นเงินค่า “ก่อสร้างบ้าน”ครับแต่การให้เงินของธนาคารงวดนี้เขาจะไม่ได้ให้เงินเราเต็มจำนวนเป็นเงินก้อนใหญ่ครั้งเดียวนะครับ ธนาคารเขาจะทยอยจ่ายเราเป็นงวดๆครับ ซึ่งงวดงานตัวนี้จะถูกระบุไว้ในสัญญาว่าจ้างของผู้รับเหมาแล้วครับ ธนาคารเขาจะจ่ายตามที่สัญญาแจ้งมาครับ ซึ่งตรงนี้ผมขอดักไว้ก่อนเลยนะครับว่าไม่ใช่ว่าเราจะเขียนงวดจ่ายเท่าไรก็ได้นะครับ ธนาคารเขาจะพิจารณาตามความเหมาะสมและหน้างานจริงอีกทีว่ามัน make sense ไหมครับเช่นสมมุติวงเงินก่อสร้าง 1 ล้าน เบิกเงินงวดแรกขอเบิก 500,000 มาลงเสาเข็ม แบบนี้มันอาจจะไม่ make sense นะครับ ก็คือมันต้องสมเหตุสมผลด้วยนะครับ   

 

และผมขอเพิ่มเติมนิดนึงนะครับว่าสำหรับการกู้เพื่อสร้างบ้านแบบนี้ธนาคารเขาจะมีการ ตรวจงานก่อสร้าง เกิดขึ้นด้วยครับซึ่งตรงนี้เขาก็จะตรวจตามงวดงานที่เราแจ้งในสัญญาก่อสร้างแหละครับ ดังนั้นการประเมินตรงนี้มีค่าใช้จ่ายดวยนะครับอาจจะต้องเตรียมกันเอาไว้ครับ

ธนาคารเขาจะจ่ายเป็นงวดๆจนงานเราจบครบถ้วนครับ

 

ซึ่งเอาเข้าจริงๆแล้วฟังจากที่เราคุยกันจะเห็นว่า กระบวนการกู้สร้างบ้านกับการซื้อบ้านที่เสร็จแล้วนั้นสิ่งที่จะต่างกันอย่างเห็นได้ชัดมากๆที่เราต้องเตรียมตัวคือเรื่อง เงินสำรองครับ การกู้สร้างบ้านนั้นจะต้องเตรียมเงินสำรองไว้มากประมาณหนึ่งเลยครับซึ่งเอาเข้าจริงๆแล้วอาจจะต้องเตรียมถึง 40 ถึง 50 เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้านเลยด้วยซ้ำ เพราะเริ่มตั้งแต่เรื่องที่ดินแล้วใช่ไหมครับที่ดินเขาไม่ให้เรากู้ 100% เขาให้ลบกู้แค่ 80% แค่ที่ดินก็ 20% แล้วที่เงินที่เราต้องเตรียมและยังไม่รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆวันโอนนะกรมที่ดินอีก และอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่ผมเป็นห่วงที่สุดเลยคือค่าใช้จ่ายที่เราจะต้องจ่ายในการก่อสร้างครับ มีเหมือนกันนะครับว่าบางกรณีเนี่ยธนาคารจ่ายค่างวดมาไม่เพียงพอกับที่เราจะต้องจ่ายผู้รับเหมาในกรณีแบบนี้เรามีหน้าที่ที่จะต้องสำรองจ่ายไปก่อนนะครับ  

 

ซึ่งตรงนี้ผมว่ามันเป็นหัวข้อที่สำคัญมากๆเลยนะครับและผมขอติดไว้ก่อนนะเดี๋ยวผมจะมาทำคลิปอธิบายอย่างละเอียดเลยนะครับเกี่ยวกับเรื่องการสร้างบ้านอยู่เองนะว่ามีเรื่องอะไรต้องเตรียมบ้างจะต้องรับมือผู้รับเหมายังไงเตรียมตัวยังไงไม่ให้โดนเอาเปรียบนะครับ

 

สรุปอีกทีทุกคนฟังนะครับสำหรับคนที่อยากจะวางแผนกู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้านนะครับขั้นตอนที่คุณจะต้องทำมีดังต่อไปนี้ 

 

1.เลือกหาที่ดิน

2.หาแบบบ้าน 

3.เตรียมเงินสำรอง & คำนวณค่าใช้จ่าย 

  1. เตรียมเอกสารกู้ธนาคาร

 

 

จริงๆแล้วในรายละเอียดของแต่ละพาร์ทเนี่ยมันจะต้อง  bdo เพิ่มเติมอีกพอสมควรเลยนะครับในคลิปนี้อาจจะเล่าได้หมดในคลิปตัดไปเนี่ยผมจะพยายามนะครับทำคลิปเกี่ยวกับรายละเอียดในภาคต่างๆของการสร้างบ้านให้เพื่อนๆดูกันนะ แล้วผมเนี่ยจะไปเชิญคนที่เขาเป็นผู้รับเหมาหรือคนที่เขารับสร้างบ้านเนี่ยมาคุยกับเพื่อนๆโดยเฉพาะเลยนะครับ 

 

#ซื้อที่ดินสร้างบ้าน #กู้ซื้อที่ดินสร้างบ้าน #กู้สร้างบ้าน #กู้ซื้อที่ดิน #ซื้อที่ดิน