ก่อนที่เราจะไปพูดถึงการ รีไฟแนนซ์บ้านนะครับผมขออธิบายโครงสร้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือโครงสร้างของหนี้บ้านเราก่อนนะครับว่า โดยปรกติแล้วหนี้ที่เราไปกู้ธนาคารมาเนี่ยเขามีลักษณะการคิดดอกเบี้ยอย่างไรบ้าง

โดยปรกติแล้วสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์แต่ละที่จะมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อนั้นๆเป็นสองลักษณะใหญ่ๆครับคือ

1.ดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate)

         อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่หมายความว่าอัตราดอกเบี้ยจะคงที่ไว้ตามที่เราได้ตกลงกับธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อนั้นๆ เช่นถ้าเราตกลงว่าเราจะขอกู้ในอัตราดอกเบี้ยคงที่ 5% ในช่วง 3 ปีแรกเราก็จะได้ดอกเบี้ยตามที่ตกลงไว้ครับ ทางธนาคารจะไม่สามารถเรียกเก็บอัตราดอกเบี้ยเกินกว่าที่ตกลงกับเราไว้ได้

 

2 ดอกเบี้ยเงินกูแบบลอยตัว ( Floating Rate 

         อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวหมายความว่า ดอกเบี้ยสินเชื่อของเราจะเปลี่ยนแปลงไปตามที่สถาบันการเงินกำหนดครับ โดยอัตราดอกเบี้ยในส่วนนี้สถาบันการเงินจะออกมากำหนดเป็นงวดๆแล้วแต่นโยบายในแต่ละช่วงครับ  โดยจะอ้างอิงตามค่า MRR , MOR , MLR ในแต่ละช่วงเวลา

 

         โดยปรกติการที่เราาไปกู้สินเชื่ที่อยู่อาศัย ทางธนาคารส่วนมากจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยในช่วง 1 – 3 ปีแรกเป็นแบบคงที่ Fixrate ครับและที่สำคัญเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างจะต่ำด้วยครับเช่น คิดคงที่ 3 ปีแรก 5 % และในปีที่ 3 เป็นต้นไปดอกเบี้ยสินเชื่อของเราก็จะปรับเป็นแบบลอยตัวตามค่า MRR , MLR และ MOR ตามที่ธนาคารกำหนดในช่วงนั้นๆครับ

 

แล้วการรีไฟแนนซ์บ้านเกี่ยวข้องยังไงกับการผ่อนบ้านหละ

         จากที่ผมได้อธิบายไปแล้วนะครับว่า ส่วนมากธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ให้เราในช่วง 3 ปีแรกเท่านั้นภายหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยก็จะปรับมาเป็นแบบลอยตัว ซึ่งก็จะอยู่ที่ประมาณ 7% ต่อปีครับซึ่งถ้าเราผ่อนชำระต่อไปแบบไม่ได้ทำอะไรกับมันเลยก็จะกลายเป็นว่า เราจะผ่อนธนาคารในอัตราดอกเบี้ยที่มากเกินจำเป็นครับ การ Refinace จึงเป็นการมาช่วยลดอัตราดอกเบี้ยของยอดหนี้เราครับ

 

มาดูความหมายของรีไฟแนนซ์ก่อนครับ

         รีไฟแนนซ์คือการขอสินเชื่อก้อนใหม่จากธนาคารครับ อาจจะเป็นธนาคารเดิมที่เรากู้อยู่หรือไปยื่นขอธนาคารใหม่ก็ได้ครับ  นั่นหมายความว่าเราจะเปลี่ยนหนี้เดิมทั้งก้อน กลายมาเป็นหนี้ก้อนใหม่เลยครับ พูดง่ายๆว่าขอกู้ใหม่อีกรอบ แต่ที่พิเศษกว่านั้นก็คือ การรีไฟแนนซ์เราสามารถกำหนดแผนการในการผ่อนชำระได้หลากหลายมากขึ้นด้วยครับยกตัวอย่างเช่น

กรณีที่1 เราอยากผ่อนบ้านให้หมดเร็วขึ้น

         เราอาจเลือกระยะเวลาผ่อนชำระให้สั้นลง ส่งเงินต่องวดให้มากขึ้น จากของเดิมเราผ่อน ยอดสินเชื่อคงเหลือ 2,000,000 บาท ระยะเวลา 30 ปี ผ่อนต่อเดือน 14,000ถ้าเราอยากผ่อนให้หมดเร็วขึ้นเราอาจเลือกการ Refinace เป็นยอดสินเชื่อ 2,000,000 บาท ระยะเวลา 20 ปี ผ่อนต่อเดือน 18,000 บาทต่อเดือน

 

กรณีที่ 2 เราอยากให้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนลดลง

         จากยอดหนี้เดิมที่เราผ่อนธนาคารมาแล้ว 3 ปี  ผมสมมุติว่า ถ้ายอดสินเชื่อเดิมเราคือ 2 ล้าน เราผ่อนมา 3 ปี เงินต้นอาจจะคงเหลือประมาณ 1.8 ล้านบาท และยอดเดิมเราผ่อนธนาคารอยู่ที่เดือนละ 14,000 บาท

         เราอาจเลือกรีไฟแนนซ์ใหม่โดยคิดคำนวนจากยอดหนี้คงเหลือ 1.8 ล้านบาทได้ครับ โดยกำหนดระยะเวลากู้คือ 30 ปี ทีนี้ยอดผ่อนชำระของเราก็จะลดลงมาแล้วครับ

 

         เห็นไหมครับว่าการรีไฟแนนซ์นั้นเป็นประโยชน์อย่างมากทั้งในแง่การผ่อนบ้านให้หมดไวขึ้น การจ่ายต่อเดือนที่ถูกลง และ การปรับอัตราดอกเบี้ยให้ถูก ดังนั้นการรีไฟแนนซ์จึงถือว่าเป็นเรื่องสำคัญที่คนที่กำลังผ่อนบ้านควรให้ความสนใจอย่างมากเลยครับ

 

แล้วเงื่อนไขการรีไฟแนซ์มีอะไรบ้างหละ

         อาจจะเห็นว่าการ รีไฟแนนซ์ นั้นมีประโยชน์และน่าสนใจใช่ไหมหละครับแต่การขอรีไฟแนนซ์ก็มีกฎกติกาและก็เงื่อนไขเหมือนกันนะครับ โดยปรกติแล้วการ Refinace จะสามารถทำได้ก็ต่อเมื่อ 

1.เราผ่อนชำระกับธนาคารเดิมมาเป็นระยะเวลาทั้งสิน 3 ปีเต็ม (บางธนาคาร 5 ปี)

2.เราต้องเป็นลูกหนี้ชั้นดีของธนาคารนั้นๆ คือเราต้องชำระค่างวดบ้านอย่างตรงเวลาตลอดนะครับถึงจะเป็นลูกหนี้ชั้นดี ถ้าจ่ายบ้างเบี้ยวบ้างอันนี้น่าคิดครับ

 

รีไฟแนนซ์มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

         การ รีไฟแนนซ์ เปรียบเทียบได้กับการยื่นขอสินเชื่อก้อนใหม่กับธนาคาร ไม่ว่าจะเป็นธนาคารเดิมที่เคยผ่อนอยู่หรือธนาคารใหม่ก็ตาม ดังนั้นแล้วการยื่นขอ Refinance ก็จะมีค่าใช้จ่ายๆต่างๆที่ตามมานะครับ

  1. ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน  การที่เราขอยื่น รีไฟแนนซ์ทางธนาคารจะต้องมีการส่งทีมงานเข้าไปปประเมิณราคาทรัพย์ของเราใหม่อีกรอบครับ ซึ่งค่าใช้จ่ายตัวนี้เรียกว่า “ค่่าประเมิณ” โดยค่าใช้จ่ายของแต่ละธนาคารก็จะแตกต่างกันออกไปครับ
  2. ค่าธรรมเนียมในการปล่อยกู้ใหม่ ธนาคารส่วนใหญ่จะคิดประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้ และเช่นเดียวกันหากเรารีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม ค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจไม่นำมาคิด
  3. ค่าจดจำนอง การขอ Refinace นั้นเราจะต้องเสียค่าจดจำนองให้กับธนาคารใหม่ที่เราไปยื่นขอสินเชื่อครับโดยปรกติเรทค่าจดจำนองจะอยู่ที่ 1% ของยอดสินเชื่อชุดใหม่ทั้งหมดคับ
  4. ค่าอากรแสตมป์ คิดโดยใช้อัตรา 0.05% ของวงเงินสินเชื่อใหม่ที่เราไปขอ
  5.  ค่าทำประกัน หรือค่าบริการอื่นๆ แล้วแต่นโยบายของธนาคาร ส่วนใหญ่จะใช้คำว่า “ค่าประกันอัคคีภัย”
  6.  ถ้าเกิดว่าเรารีไฟแนนซ์บ้านโดยที่ยังผ่อนกับธนาคารเดิมไม่ครบกำหนด 3 ปี จะมีค่าปรับประมาณ 0-3 เปอร์เซ็นต์ ของวงเงินกู้ ซึ่งรายละเอียดต้องแล้วแต่ทางแต่ละธนาคารกำหนดนะครับ

         เห็นแล้วใช่ไหมครับว่าการรีไฟแนนซ์ใหม่ถึงแม้ว่าจะฟังดูดี ดูมีประโยชน์แต่ก็มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมพอสมควรเลยครับ ดังนั้นเราจึงควรคิดคำนวนตัวเลขต่างๆ เพื่อใช้ในการวางแผนก่อนการรีไฟแนนซ์ทุกครั้งนะครับ

 

รีไฟแนนซ์บ้านใช้เอกสารอะไรบ้าง?

การรีไฟแนนซ์เปรียบเทียบได้กับการยื่นขอสินเชื่อก้อนใหม่กับธนาคาร ไม่ว่าจะเป็นธนาคารเดิมที่เคยผ่อนอยู่หรือธนาคารใหม่ก็ตาม ดังนั้นแล้วการยื่นขอ Refinance ทางธนาคารจึงจำเป็นต้องขอเอกสารต่างๆของเราดังนี้ครับ 

1.สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน

2.สำเนาทะเบียนบ้าน (ทุกหน้า)

3.ใบเปลี่ยนชื่อ-ชื่อสกุล (ถ้ามี ทั้งผู้กู้และคู่สมรสของผู้กู้หลัก / ร่วม)

4.กรณีสมรสจดทะเบียน – สำเนาทะเบียนสมรส

5.สลิปเงินเดือนล่าสุด 1 เดือน หรือ หนังสือรับรองเงินเดือน (อายุไม่เกิน 3 เดือน) / สลิปโบนัส

6.เอกสารแสดงการเดินบัญชี (Statement) อย่างน้อย 6 เดือนย้อนหลัง

 

กรณีประกอบธุรกิจ 

  • นำสำเนาทะเบียนการค้า หรือทะเบียนบริษัท หรือทะเบียนห้างหุ้นส่วนฯ
  • หลักฐานการเสียภาษีเงินได้ แนบใบเสร็จตัวจริงจากกรมสรรพากร ย้อนหลัง 6 เดือน มาด้วย (อย่าลืมรูปถ่ายกิจการ จำนวน 3-4 รูป)
  • เอกสารแสดงรายรับทางการเงินอื่น ๆ
  • ใบเสร็จการผ่อนค่างวดเดือนล่าสุด
  • สำเนาสัญญากู้เงินสถาบันการเงินเดิม
  • สำเนาโฉนดที่ดิน/นส.3ก/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด/อช.2(2ชุด) พร้อมรับรองจาก สนง.ที่ดิน

ขั้นตอนการ Refinance ต้องทำอย่างไรบ้าง 

  1. ติดต่อขอเอกสารสรุปยอดหนี้เงินกู้กับธนาคารเก่า (อาจจะมีค่าใช้จ่าย แล้วแต่นโยบายของแต่ละธนาคาร)

2 นำเอกสารสรุปยอดหนี้ที่ได้มา ไปยื่นเพื่อทำเรื่องกู้กับธนาคารแห่งใหม่ 

3 ทางธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินทรัพย์สินของเรา ในขั้นตอนนี้จะคล้ายกันกับตอนที่ยื่นกู้ครั้งแรก

4 ถ้าทำเรื่องผ่านการอนุมัติ ให้ติดต่อไปยังธนาคารเก่าที่เป็นเจ้าหนี้เดิมของเรา สำหรับการนัดวันไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินธนาคารเดิมจะสรุปยอดหนี้ให้อีก 1 ครั้ง พร้อมทั้งบอกชื่อผู้รับมอบอำนาจของทางธนาคารซึ่งจะไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน เราต้องแจ้งยอดหนี้ เป็นเงินต้นกับดอกเบี้ยจนถึงวันไถ่ถอนแก่ธนาคารแห่งใหม่ที่เราไปกู้

5 ติดต่อไปยังธนาคารใหม่ นัดวันทำสัญญา+โอนทรัพย์ ที่ใช้จำนองโดยต้องเป็นวันเดียวกับที่นัดกับธนาคารเดิมไว้

6 นัดโอนที่สำนักงานที่ดิน โดยจะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ณ วันโอนที่กรมที่ดินเช่น ค่าจดจำนอง ค่าโอน ค่าอากรแสตมป์ และเมื่อทำการโอนเรียบร้อยเราจะได้สำเนาโฉนดมา พร้อมสัญญาเงินกู้ฉบับใหม่นับว่าเป็นการเสร็จทุกขั้นตอนครับ

สรุป รีไฟแนนซ์ ควรทำไหม

         การรีไฟแนนซ์ถือว่าเป็นกระบวนการที่ช่วยลดภาระดอกเบี้ยสำหรับคนที่กำลังผ่อนบ้านอยู่เป็นอย่างมาก อีกทั้งเรายังสามารถกำหนดกลยุทธและแผนการในการผ่อนบ้านได้ในทุกๆ 3 ปีอีกด้วยครับ ส่วนตัวผมคิดว่าเป็นเรื่องสำคัญและเรื่องจำเป็นอย่างมากสำหรับคนที่กำลังผ่อนบ้านอยู่นะครับ เราศึกษาควรรายละเอียดของอัตราดอกเบี้ยแต่ละธนาคาร เงื่อนไข ข้อกำหนดต่างๆให้รอบคอบก่อนการทำธุรกรรมใดๆนะครับ เพื่อประโยชน์สูงสุดของตัวเราเองครับ

 

 

#รีไฟแนนซ์ #refinance #รีไฟแนนซ์บ้าน #ดอกเบี้ยบ้าน #รีไฟแนนซ์บ้าน2562 #รีไฟแนนซ์บ้าน2563 #refinanceบ้าน #การรีไฟแนนซ์ #รีไฟแนนซ์คอนโด #รีไฟแนนซ์ดีไหม #รีไฟแนนซ์คือ